Es klingt paradox, und doch steht alles in einem Zusammenhang: In München werden immer weniger Wohnungen verkauft - gerade weil Anleger immer mehr auf das sogenannte Betongold setzen. Waren es vor zwei Jahren noch etwa 15 000, werden es den Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte zufolge in diesem Jahr wohl nur 12 000 Wohnungen sein, die den Besitzer wechseln - 3000 weniger. "Wer eine Immobilie hat, behält sie, wenn er sie nicht unbedingt aufgeben muss", sagt Immobilienexperte Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts IVD Süd. "Was soll man denn auch mit dem Geld machen?"
In dieser Woche hat die Europäische Zentralbank den ohnehin schon niedrigen Leitzins noch einmal gesenkt, auf 0,25 Prozent. Für Erspartes bekommt man also weniger, als die Inflation aufzehrt, andererseits verleihen Banken zu günstigen Konditionen Geld. Damit ist noch einmal mehr billiges Geld auf dem Markt. Für Sparer sinken die Zinsen genauso wie für Kredite. Die Folge: "Der Druck auf den Kessel wird noch einmal steigen. Nicht so sehr, weil die Menschen Angst haben vor anderen Anlagearten, sondern weil die Sparer die Zinssituation als Enteignung wahrnehmen", sagt Kippes.
Aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilien, die vor allem seit 2010 in München wie in den anderen deutschen Großstädten stark gestiegen ist, hat sich das Kaufangebot zuletzt schon stark verknappt. Und je rarer Wohnungen und Häuser werden, umso mehr zahlen potenzielle Käufer.
Makler Thomas Aigner sitzt im Gutachterausschuss, er hat Einblick in die echten Kaufpreise, weil dem Ausschuss die Urkunden vorliegen. Ende Oktober habe der offizielle Durchschnittswert für eine Neubauwohnung in guten Münchner Wohnlagen bei 5950 Euro pro Quadratmeter gelegen, gut 950 Euro mehr als noch zu Jahresanfang. Und Aigner glaubt, dass die 6000-Euro-Marke bis Jahresende "sogar noch deutlich überschritten" werde. Im Zehn-Jahres-Vergleich ermittelte das IVD-Institut kürzlich, dass sich Eigentumswohnungen um 64 Prozent verteuert hätten. Das Internetportal Immowelt gab in der vergangenen Woche gar bekannt, dass die Preise seit 2008 um 68 Prozent gestiegen seien.
Steuert München also mit voller Kraft auf eine Immobilienblase zu, in der sich der reale Wert immer mehr von den Marktpreisen entkoppelt? Die Bundesbank hatte Ende Oktober bundesweit mit der Aussage Aufsehen erregt, dass sie in den deutschen Ballungszentren genau dafür erste Anzeichen registriere. Anders als in London oder in Spanien, wo solche Blasen platzten und der gesamten Wirtschaft Schaden zufügten, sehen die Bundesbanker eine solche Gefahr für die deutsche Ökonomie aber noch nicht. Einzelnen Käufern drohten jedoch "empfindliche Vermögensverluste".
Wie sich die Immobilienpreise in München entwickeln.
Dies liege an einzelnen Immobilien, die bereits jetzt um bis zu 20 Prozent über ihren wahren Wert hinaus bewertet seien, und dies beträfe Wohnungen weit mehr als Einfamilien- oder Reihenhäuser. Heißt: Wer eine solche Immobilie kauft, läuft Gefahr, viel Geld zu verlieren. Mit der Zinssenkung schürt die Bundesbank nun nach Ansicht von Stephan Kippes das Feuer, das sie selbst als Gefahr erachtet.
"Hier bremst das Bankensystem"
Kippes sieht die Gefahr einer Blase in München nicht. Anders als in Spanien, wo zu Hochzeiten so viele Immobilien errichtet wurden wie in Deutschland, Frankreich und Großbritannien zusammen, herrsche hier Wohnungsmangel, und es werde weiterhin weniger gebaut als eigentlich nötig. Und anders als in Großbritannien verlangten deutsche Banken mehr Eigenkapital und Sicherheiten. "Hier bremst das Bankensystem. Ich sehe daher Überhitzungserscheinungen, aber noch keine Blasenbildung", sagt Kippes.
Ähnlich sieht es auch Heike Piasecki, Münchner Niederlassungsleiterin des Immobilien-Marktforschers Bulwien Gesa. Sie sieht diese Überhitzungstendenzen in München vor allem bei teuren Objekten, die mehr als 6000 Euro pro Quadratmeter kosten. Wer sich eine Wohnung kaufe, um sie selbst zu nutzen, könne aufgrund der niedrigen Kreditzinsen tatsächlich günstiger leben, als wenn er Miete zahle. Aber nur dann, wenn man auch in der Lage sei, große Teile des Kredits innerhalb von zehn Jahren zu tilgen, vor allem über das Recht, Sondertilgungen zu leisten.
"Viele Banken lassen sich nur noch auf eine Zinsgarantie für höchstens zehn Jahre ein", sagt Piasecki. Früher waren 15 Jahre durchaus üblich. Dies liege daran, dass die Banken nach Ablauf der Garantie für die restliche Kreditsumme wieder höhere Zinsen verlangen könnten - und keine Bank glaube, dass die Zinskrise sich noch länger als zehn Jahre hinziehen werde.