Im Erdgeschoss hat kürzlich ein "Orient Market" aufgemacht. Er hat Lebensmittel im Angebot, die "halal" sind, also im Einklang mit islamischen Regeln produziert wurden. An den Klingelschildern des Hauses stehen lauter arabische Namen. Und auf dem Bürgersteig vor dem Haus meldet das Smartphone verfügbare Drahtlosnetzwerke mit den Namen AbuDhabi, Dubai und Emirates. Mit dem Gebäude Ohlmüllerstraße 10 hat sich einiges getan in letzter Zeit - so viel steht fest.
Gebaut wurde es als Mietshaus im 19. Jahrhundert, heute steht es unter Denkmalschutz. Bis vor ein paar Jahren war unten drin ein Lokal. Dann stand das Haus lange weitgehend leer und verfiel. In den Jahren 2012 und 2013 wurde es aufwendig saniert, und seit einigen Monaten ist das Gebäude wieder bewohnt - ausschließlich von Familien aus dem arabischen Raum. Es sind Medizintouristen aus den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE), wie die Vermieter des Hauses bestätigen. Und so steht ein Verdacht im Raum: Wird hier Wohnraum zweckentfremdet? Die Stadt sagt, sie habe entsprechende Hinweise bekommen und gehe diesen nach.
Hotels, Boardinghäuser, Mietwohnungen
München mit den vielen renommierten Kliniken in der Stadt und im Umland ist eine der Hauptanlaufstellen für Menschen aus den arabischen Golfstaaten mit größeren gesundheitlichen Problemen. Sie reisen in größeren Gruppen an und bleiben Wochen, oft Monate. Viele mieten sich in Hotels oder Boardinghäusern ein. Zunehmend aber kommen sie auch in normalen Wohnhäusern unter, weil ihnen dort Wohnungen vermietet werden - zu deutlich höheren Preisen, als sie der reguläre Münchner Mietmarkt hergibt, aber billiger als im Hotel.
In der Paul-Heyse-Straße 30 bis 34 sorgt das für Konflikte, die sogar vor Gericht ausgetragen werden. Dabei geht es um das Aufeinanderprallen unterschiedlicher Kulturen. Aber auch um die Frage: Wird der Münchner Mietmarkt zusätzlich belastet, wenn Medizintouristen Wohnungen belegen und dafür Mieten von 60 Euro pro Quadratmeter zahlen? Die Zahl fiel in einer Gerichtsverhandlung zur Paul-Heyse-Straße.
Das ganze Haus ist zu mieten
Das Haus in der Ohlmüllerstraße 10 ist ein ganz besonderer Fall. Hier werden nicht einzelne Wohnungen in einer Anlage vermietet, sondern gleich das ganze Gebäude an Medizintouristen: zehn Wohnungen, im Durchschnitt etwa 82 Quadratmeter groß. Betrieben wird das Geschäft von einem erst Anfang dieses Jahres in München gegründeten Unternehmen namens Isar Apartments GmbH, das selbst Mieter des gesamten Hauses ist und dieses zur "gewerblichen Weitervermietung" nutzt. So berichten es Houcine Slimani, einer von zwei Gesellschaftern von Isar Apartments, und Kurt Klassen, Anwalt der Firma. Die aktuelle Auslastung: 100 Prozent.
Eigentümer des Gebäudes ist seit April 2012 die SSK Deutschland GmbH, ansässig in Fellbach nahe Stuttgart. Deren Gesellschafter sind ein riesiges Konsortium namens SSK Investment und ein eng damit verbundener Geschäftsmann. Sie sitzen in den VAE, genauer: in Dubai. Die Ohlmüllerstraße 10 ist also, was Eigentümer und Bewohner angeht, in arabischer Hand. Nur, wie läuft das genau mit der Vermietung des Hauses? Die Geschäftsführerin der Eigentümerfirma will sich nicht äußern. Ihr Geschäftspartner, die Firma Isar Apartments, gibt sich viel offener. Anwalt Klassen lädt zum Gespräch in seine Kanzlei.
"Wohnen auf Zeit" hat viele Definitionen
Man bewege sich in einer "Grauzone", gibt er zu. Das Haus ist bei den Behörden als Wohnraum eingetragen und nicht etwa für einen Boardinghausbetrieb zugelassen wie seit kurzem einige Wohnungen in der Paul-Heyse-Straße. Doch was ist Wohnen? Wo verläuft die Grenze zu einem Beherbergungsbetrieb? Das Sozialreferat definiert Wohnen als "die dauerhafte Nutzung (von Räumlichkeiten) als Mittelpunkt der Lebensführung". In München habe sich aber "ein sehr differenziertes Angebot moderner Wohnformen zwischen ,klassischem Wohnen' und Hotelbetrieben entwickelt".
Der Dachbegriff ist "Wohnen auf Zeit", längst nicht alles davon ist Zweckentfremdung von Wohnraum. Für eine legale Wohnnutzung sprechen: Aufenthalte von mehr als drei Monaten und abgeschlossene Mietverträge. Wird hingegen tageweise abgerechnet und gibt es Wäsche- und Reinigungsservice, dann spricht das für eine "kurzfristige hotelähnliche Nutzung", die in Wohnraum nicht erlaubt wäre.
Kein Hotelbetrieb in der Ohlmüllerstraße
Die Wohnungen in der Ohlmüllerstraße 10 seien möbliert, erklärt Klassen, "aber es gibt keinen Wäschewechsel und keinen Zimmerservice". Zudem habe man mit jeder Mietpartei einen Vertrag abgeschlossen. Die Dauer der Mietverträge allerdings sei ein "schwieriges Thema", sagt Klassen. Weil man vorab nie wisse, wie lang die Mieter bleiben, schließe man Verträge "auf unbestimmte Zeit" mit einem kurzfristigen Sonderkündigungsrecht für die Mieter. "Wir haben alle Verträge ans Sozialreferat geschickt und seitdem nichts mehr gehört." Seine Mandanten wollten die Mieter "lieber länger halten", aber es seien auch schon welche nach ein oder zwei Monaten ausgezogen, sagt Klassen. Das meint er mit der Grauzone.
Und was zahlen die Mieter? "30 Euro pro Quadratmeter", sagt Klassen. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung würde also 2400 Euro im Monat kosten. Deutlich weniger als das, was über die Paul-Heyse-Straße kolportiert wird, aber deutlich mehr als das, was auf dem regulären Mietmarkt gezahlt wird. Klassen erklärt dazu, die Eigentümer hätten das Haus "in ruinösem Zustand" übernommen und extrem aufwendig saniert. "Würde man die Wohnungen unmöbliert vermieten, müsste man deshalb auch schon 20 Euro pro Quadratmeter nehmen. Das könnte kein normaler Münchner zahlen." Selbst wenn es so wäre, bleibt doch die Frage: Wird hier Wohnraum dem Münchner Markt entzogen? Klassen antwortet: "Vor der Sanierung war das Haus unbewohnbar, durch die aktuelle Nutzung wird lediglich kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen." Möglicherweise komme das Haus aber in einigen Jahren zum Verkauf auf den Markt.
Die Nachbarn sind aufmerksam
Die Nachbarn haben die Vorgänge in der Ohlmüllerstraße 10 aufmerksam im Blick. Sie berichten von großen Autos mit Diplomatenkennzeichen, die regelmäßig vorfahren, um Bewohner aus dem Haus einzuladen. Isar Apartments sagt, bei der Akquise von Mietern arbeite man eng mit dem Generalkonsulat der VAE in München zusammen. Von größeren nachbarschaftlichen Konflikten ist nichts zu hören, auch beim Bezirksausschuss Au-Haidhausen seien bisher keine Klagen über die Ohlmüller 10 eingegangen, sagt die Vorsitzende Adelheid Dietz-Will (SPD). Das heißt aber nicht, dass die Nachbarn glücklich wären damit, wie das Haus genutzt wird. Es ist anzunehmen, dass die Hinweise auf Zweckentfremdung, denen das Sozialreferat nachgeht, aus der Nachbarschaft kamen.
Der Ausgang der Prüfung sei offen, sagt ein Behördensprecher. Wenn sich die Hinweise erhärten, dann könnte ein Zweckentfremdungsverfahren eingeleitet werden. Und wie bewertet das Sozialreferat zum Beispiel die Formulierung "gewerbliche Weitervermietung", die die Leute von Isar Apartments selbst verwenden? Ja, sagt der Sprecher, das könne schon ein starkes Indiz für Zweckentfremdung sein. Mehr aber will er zu dem Fall derzeit nicht sagen.
Für Zweckentfremdung von Wohnraum ist das Sozialreferat zuständig, weil dort auch das Amt für Wohnen und Migration angesiedelt ist. In der Abteilung für Wohnraumerhalt, die versucht, Zweckentfremdung aufzudecken, gibt es bisher 25,5 Stellen, zehn davon sind für den Außendienst vorgesehen. Die Hinweise auf mutmaßliche Zweckentfremdung kommen aus der Bevölkerung, vom Mieterbeirat oder aus den Bezirksausschüssen. In den vergangenen Monaten war die Kurzzeitvermietung von Wohnraum als "Ferienwohnung" über Internetportale wie Airbnb ein großes Thema. Die Vermietung an Medizintouristen gehört aus Sicht des Sozialreferats zur selben Kategorie. Im Jahr 2012 gab es 46 Verfahren wegen "Zweckentfremdung durch Ferienwohnungsnutzung". 14 Wohneinheiten seien wieder auf dem regulären Markt, in 14 Fällen wurde das Verfahren eingestellt, und 18 Verfahren liefen noch, berichtete die Behörde im Januar dieses Jahres. Insgesamt gab es 2012 sogar 2377 Zweckentfremdungsverfahren. In diesen Bereich fallen auch die Umwandlung von Wohnraum in Büroraum oder der illegale Abriss. Weil die zuständige Abteilung als chronisch überlastet gilt, genehmigte der Sozialausschuss des Stadtrats im Juni 5,5 zusätzliche Stellen.
Der Ausschuss fordert zudem, auf Landesebene das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zu verschärfen. So soll ein Passus hinzukommen, nach dem bei der vorübergehenden Vermietung von möblierten Wohnungen die Miete nicht mehr als 15 Prozent über den ortsüblichen Kosten für dauerhafte Vermietung liegen darf. Das würde auch das Geschäftsmodell derer treffen, die Wohnungen für 30 oder gar 60 Euro pro Quadratmeter an arabische Medizintouristen vermieten. Wer Wohnraum zweckentfremdet, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Die Behörden können Unterlassung verlangen und Bußgelder von bis zu 50 000 Euro verhängen. Im vergangenen Jahr kam das in München 20 Mal vor. Die Bußgelder betrugen im Durchschnitt 6880 Euro. Das höchste lag bei 48 000 Euro. sekr