Mit etwa 103 Millionen Übernachtungen pro Jahr sei der deutsche Ferienhausmarkt drei Mal größer, als bislang angenommen, ermittelten der Deutsche Ferienhausverband und das Ferienhausportal FeWo-Direkt. Generiert werde ein jährlicher Bruttoumsatz von knapp acht Milliarden Euro. Einheimischen macht dies allerdings auch Sorgen: Aus Wohngebieten an den Küsten würden sukzessive Ferienhaussiedlungen, klagt der Bürgermeister von Kühlungsborn an der Ostsee, Rainer Karl. Das Projekt Olpenitz hatte zu Beginn aus anderen Gründen Schwierigkeiten. Der erste Investor hatte zu groß geplant: Aus dem ehemaligen Marinestützpunkt sollte das größte Ferienresort Nordeuropas werden. Luxuriöse Ferienhäuser, 7000 Betten, Hotels, künstliche Freizeitinseln, Geschäfte und Restaurants sollten an der Mündung der Schlei in die Ostsee entstehen, dazu die größte Marina Europas mit 2500 Yachtliegeplätzen. Bis zu 700 Millionen Euro sollten investiert werden. Die ambitionierten Träume platzten, das Projekt landete in der Insolvenz.

Detailansicht öffnen

Nun, knapp zehn Jahre später, deutet vieles darauf hin, dass der zweite Versuch klappt, wenn auch in abgespeckter Form. "Ich glaube an die Realisierung", sagt Kappelns Bürgermeister Heiko Traulsen, zu dessen Einflussgebiet das gut 150 Hektar große Gelände gehört. Nach der Insolvenz der vorigen Investoren ist im Jahr 2011 der dänische Unternehmer Per Barlog Arnholm eingestiegen. Mit seiner Helma Ferienimmobilien GmbH mit Sitz in Lehrte hat er bereits drei Ferienprojekte auf Rügen realisiert. Geplant sind in Olpenitz jetzt 184 Ferienwohnungen mit Wasserblick, Kamin und eigener Sauna mit einer Größe von 58 bis 169 Quadratmetern. Es soll eine Marina sowie eine Wellnessoase geben. 2018 soll das Projekt stehen. In das "Ostseeresort Olpenitz", so der neue Name, will Arnholm 350 Millionen Euro investieren. Die Zahl der Liegeplätze schrumpfte auf 200. Bau und Betrieb wurden an einen weiteren Investor, "einen erfahrenen Partner aus dem maritimen Bereich", abgegeben. Im Frühjahr 2016 soll die Marina in Betrieb gehen. Der kleinere Yachthafen im Nordbereich mit Platz für 100 Boote wird von der Helma AG bis Herbst 2016 realisiert. Im Gegensatz zur Vorgänger-Planung wird damit nicht jeder Ferienhausbesitzer einen festen Bootsliegeplatz bekommen. Auch die Häuser- und Bettenzahl hat abgenommen, 4000 Betten und bis zu 1000 Ferienhäuser sind angepeilt. Wie viele genau, werde sich zeigen.

"Die Planungen werden den Bedürfnissen und dem Markt angepasst", erklärt Arnholm. Sein Engagement hatte er mit einer 3000 Quadratmeter großen Fläche am Yachthafen gestartet. Hier baute er 24 Ferienhäuser, die ab 300 000 Euro angeboten wurden. "Das hat gut funktioniert", sagt Arnholm. Inzwischen sind 70 weitere Häuser verkauft, aktuell sind sechs Objekte im Bau. In einem weiteren Abschnitt erstellt die Helma AG 60 schwimmende Häuser. Die ersten 15 Häuser seien bereits verkauft und würden Ende des Jahres an die Eigentümer übergeben, sagt Arnholm. Auf dem Damm zwischen Hafen und Schlei sollen die sogenannten Schlei-Villen, Gebäude mit jeweils zwei oder vier Eigentumswohnungen von 100 bis 141 Quadratmetern, in Angriff genommen werden.

Detailansicht öffnen

"Unsere Käufer sind zu 99 Prozent Anleger, die mit ihrem Investment wenig Arbeit haben wollen", sagt Arnholm. Und so stellt sein Unternehmen mithilfe des Kooperationspartners Möbel-Kraft auf Wunsch auch das passende Möbelpaket zusammen. Zwei Unternehmen bieten das komplette Management rund um die Vermietung an.

In Deutschland gebe es noch zu wenige Ferienparks, sagt Arnholm. In seiner Heimat Dänemark besitze jeder Zweite ein Ferienhaus. Zudem sei derzeit sehr viel Geld im Markt, das nach Anlage suche. Und schließlich seien Wohnungen mit Bootsliegeplatz und eine Marina mit acht Meter Wassertiefe gute Argumente. Die Infrastruktur werde zusammen mit dem Resort wachsen. Am Hafen sollen Shops entstehen. Für Kinder ein großer Strand, Hochklettergarten, Spielplatz und Minigolf. Das Hotel ist als Aparthotel geplant, mit einem Betreiber werde derzeit noch verhandelt, erklärt Arnholm. Der Abriss der alten Gebäude - derzeit steht noch etwa ein Drittel der alten Anlagen - soll bis Jahresende erfolgt sein. Und das benachbarte Kappeln will etwas für die Attraktivität der Innenstadt tun und die Verkehrsinfrastruktur verbessern. Dagegen sind Vorstöße, die einstige Fährverbindung nach Dänemark wiederzubeleben, bislang erfolglos geblieben.

Die Investoren werben mit Meerblick und Yachtliegeplätzen

Ein weiteres Neubauprojekt liegt nicht allzu weit entfernt. "Auf der Freiheit" heißt der neue maritime Stadtteil Schleswigs. Seit der Schließung des Bundeswehr-Standortes 2003 ist das knapp 60 Hektar große Gelände an der Schlei wieder zugänglich, hier sollen bis zu 600 Häuser und Eigentumswohnungen in unterschiedlichster Bauart entstehen, Geschosswohnungen, Penthäuser, Stadtvillen, zumeist mit Blick auf den Ostseefjord. Die Wohnungsgrößen reichen von 55 bis 295 Quadratmeter, die Kaufpreise von knapp 158 000 Euro bis über 1,2 Millionen Euro. Geplant ist ein Yachthafen mit 250 Liegeplätzen, auch Kunst und Kultur, ein Hotel, eine Therme, Cafés und Restaurants sollen Einzug halten. Die Häuser sollen aber nicht nur als Ferienimmobilien genutzt werden. Ziel sei es, Interessenten zur stetigen Ansiedlung in Schleswig zu animieren, sagt Michael Radtke, Sprecher der Entwicklungsgesellschaft Team Vivendi. Allerdings ist auch dieses Konversionsvorhaben abermals ins Stocken geraten. Mit dem Bau des Binnenhafens hätte bereits begonnen werden sollen, Einwände einer benachbarten Schule sowie von Fischern und Naturschützern bremsten die Pläne aus.

Detailansicht öffnen

Auch Flensburg baut seinen früheren Marinestützpunkt Mürwik zu einem Wohnen-am Wasser-Projekt aus. Sonwik wirbt mit Marina und unterschiedlichsten Immobilien, Eigentumswohnungen in den beiden Neubauten Lee & Luv, in sanierten historischen Bestandshäusern oder Wasserhäusern mit eigenem Bootsliegeplatz. 2019 soll das Gesamtprojekt abgeschlossen sein.

Angesichts der vielen Ferienprojekte, die derzeit an Deutschlands Küsten im Bau oder in Planung sind, warnen Fachleute bereits vor einem Überangebot. Vor allem, wenn die Zinsen wieder steigen sollten, dürfte die Nachfrage nach Immobilien deutlich nachlassen. Zu den Skeptikern gehört der auf Ferienimmobilien spezialisierte Unternehmensberater Erhard Stammberger. Er hat vor allem das Großprojekt in Olpenitz von Beginn an intensiv beobachtet. "Helma ist ein vertrauenswürdiger Investor, der Standort ist außergewöhnlich gut, aber abgelegen. Ohne eine attraktive touristische Infrastruktur für die ganze Familie dürfte eine vernünftige Auslastung für die 4000 Betten kaum zu schaffen sein."

Generell reichten Yachthafen als Attraktion nicht aus. Zudem nehme die Zahl der Segler mit eigenem Boot ab. Die Konkurrenz an der Ostsee sei groß. "Und sie wächst weiter", sagt Stammberger.