Logistikimmobilien gelten als ziemlich hässlich. Niemand will sie gern in seiner Nähe haben. Sie sind nötig, aber bitte, soll die Lagerhalle doch hinter dem nächsten Hügel gebaut werden. Die Akzeptanz ist nicht nur in der Bevölkerung niedrig, auch die Kommunen stellen ungern weitere freie Flächen für solche Objekte zur Verfügung. Dabei ist der Bedarf an Lagerfläche riesig und steigt nicht zuletzt durch den Online-Handel immer weiter. Wenn man die Logistikimmobilien aber nun unbedingt braucht, warum sollten sie dann nicht wenigstens besser aussehen?
Vereinzelt stellen Kommunen inzwischen schon Forderungen an das Aussehen. Aber auch Immobilienentwickler haben immer häufiger ein Interesse an optisch ansprechenderen Gebäuden. "Der Druck zur ästhetischen Gestaltung kommt entweder vom Kunden oder von der Gemeinde", stellt Architekt Luigi Gallo vom Hamburger Immobilienberatungsunternehmen Metroplan fest. Er nennt ein aktuelles Beispiel: Über eine Straße sollte eine Brücke gebaut werden, auf der ein Förderband Pakete vom Hochregallager auf der einen Seite zu einer Verteil-Anlage auf der anderen Seite transportieren sollte. Der Logistik-Kunde wollte die Brücke einfach einkleiden. Aber von der Stadt gab es Einspruch. Viele Menschen kämen täglich hier vorbei, deshalb müsse etwas Besonderes her. "Jetzt wird die Brücke beleuchtet und mit einer Grafik bespielt. Wir haben ein Stück Architektur daraus gemacht", sagt Gallo.
"Die Holländer verstehen es, mit einfachen Methoden Pfiffigkeit in Bauwerke zu bringen."
Auch für immer mehr Immobilienentwickler spielt das Aussehen von Logistikimmobilien neuerdings eine Rolle. Ein Grund dafür ist, dass ihre Kunden das wünschen. Immobilien werden zunehmend als Teil der Corporate Identity verstanden. Große Vorbilder findet man in der Autoindustrie. Die Autostadt von Volkswagen in Wolfsburg oder die BMW-Welt in München sind Beispiele dafür, wie man auch durch Architektur ein positives Image unterstreichen kann.
Die Entwickler prüfen neue Gestaltungsmöglichkeiten aber noch aus einem anderen Grund: Attraktive Hallen lassen sich besser vermieten als hässliche. Das spielt heute eine wichtige Rolle, denn die Mietverträge für Top-Logistikimmobilien, die noch vor nicht allzu langer Zeit an Top-Standorten für zehn Jahre abgeschlossen wurden, haben inzwischen nur noch eine Laufzeit von drei oder vier Jahren. Danach müssen neue Mieter gesucht werden, und die, so lautet das Kalkül, lockt man besser mit attraktiveren Hallen.
Das Spektrum der Möglichkeiten zur Verschönerung ist breit. Es muss nicht einmal viel kosten. "Die einfachste Art, etwas zu verändern, ist mit Farben zu spielen", sagt Uwe Brackmann, geschäftsführender Gesellschafter des auf Hallenbau spezialisierten Bauunternehmens Goldbeck International. Oder man arbeitet mit einem Materialmix, beispielsweise kann eine Glasfront die Monotonie langer Außenwände unterbrechen. Auch Begrünungen können ein probates Mittel sein, um Aufmerksamkeit zu erzeugen. Brackmann verweist auf moderne Parkhäuser, die schon seit Längerem oftmals richtige Hingucker sind. Oder man schaut in die Niederlande, wo kaum ein Industrie- oder Logistikgebäude dem anderen gleicht.
"Es ist erfrischend zu sehen, wie die Holländer es verstehen, mit einfachen Methoden Pfiffigkeit in Bauwerke zu bringen", sagte Brackmann. Die Holländer sind nicht nur experimentierfreudiger, sie gehen auch mit der Flächennutzung anders um als die Deutschen. "In Deutschland setzt man auf eine Bündelung, in Holland sind die Logistikstandorte gleichmäßiger verteilt", sagt Brackmann.
Dabei gäbe es auch hierzulande einen anderen Weg, aber der ist bislang bloß eine Vision. "Es wäre doch mal zu überlegen, ob es nicht sinnvoll wäre, eine noch höhere Konzentration zu machen. Also regelrechte Logistikstädte zu bauen. Durch die Komprimierung könnte das Ganze einen eigenen, unverwechselbaren Charakter bekommen", sagt Gallo von Metroplan. Voraussetzung dafür, dass dieser Charakter entsteht und nicht bloß die Tristesse vergrößert würde, wäre ein übergeordneter Masterplan, der für die neue "Stadt" sowohl organisatorisch, als auch gestalterisch eine große Vielfalt bereithalten könnte. Man könnte mehrgeschossig bauen, grundsätzlich mehr in die Höhe gehen, mehr Mischnutzung planen, unterschiedliche Mieter in einer Immobilie haben. Das brächte nicht nur ästhetische Vielfalt, ist Gallo überzeugt, sondern auch wirtschaftliche Synergien, etwa bei der Energienutzung. Ansätze zu solchen Komprimierungen soll es schon geben. Aber nichts davon ist bisher entwicklungsreif. Häufig bremsten die Kommunen.
Vielleicht wird die Politik die Vision der Logistikstädte beflügeln. Die Bundesregierung hat als Teil ihrer Nachhaltigkeitsstrategie das Ziel ausgegeben, bis zum Jahr 2020 den Flächenverbrauch auf maximal 30 Hektar pro Tag zu verringern. Die Europäische Kommission strebt sogar das Flächenverbrauchsziel von Null an. "Das könnte ein Katalysator werden. Kreativität wird erst erzeugt, wenn ein gewisser Druck da ist", sagt Gallo.
Den Flächenverbrauch schränken heute schon sogenannte "Brownfield-Lösungen" ein. Gemeint ist damit die Neu-Nutzung von Brachflächen, altem Industriegelände, ehemaligen Kasernen. Diese Flächen sind meist kleiner als große Logistikflächen, und sie liegen in der Regel zentrumsnäher. Brownfields sind auch deshalb im Kommen, weil die Warenströme zunehmen, mit ihnen aber auch der Verkehr und damit die Staus auf den Straßen. Die Ware lässt sich dann nicht mehr so gut verteilen. Deshalb könnten mehr und dafür kleinere Standorte die Lösung sein, stadtnahe Gebiete ohne riesige, eintönige Lagerhallen.
Schnell wird es nicht gehen mit einer Veränderung. Dabei liegt es kaum am Geld. Es wird genug investiert. Vor allem, weil sich immer mehr ausländische Investoren in den lukrativen deutschen Logistikimmobilienmarkt einkaufen wollen. Er gilt als Spitzenlage in einem wirtschaftlich starken Land mitten in Europa.
"Bei Investoren ist das Image von Logistikimmobilien inzwischen sehr hoch, in der Bevölkerung und der Kommunalpolitik ist das anders", sagte Malte-Maria Münchow, Logistikimmobilieneinkäufer bei Deka Immobilien und Sprecher der Logix-Initiative, die sich zum Ziel gesetzt hat, die Akzeptanz von Logistikimmobilien zu erhöhen. Münchow glaubt aber nicht, dass eine attraktive Architektur die Akzeptanz von Lagerhallen nennenswert erhöhen wird. Ähnlich sieht das Architekt Gallo: "Am Ende ist nicht das Geld entscheidend. Es ist die Grundeinstellung. Der Kunde erkennt den Wert einfach nicht. Würde er den erkennen, würde er womöglich mitgehen."