Wenn der Münchner beschreibt, wo genau er wohnt, dann fallen meist die Namen von U- oder S-Bahn-Stationen. "So zwischen Stiglmaierplatz und Maillingerstraße" oder "Nähe Haltestelle Josephsburg" funktioniert eben auch dann als Auskunft, wenn sich das Gegenüber im jeweiligen Viertel nicht so gut auskennt.
Dass der Netzplan des öffentlichen Nahverkehrs zu den Kategorien gehört, an denen sich der durchschnittliche Großstädter orientiert, das macht sich nun auch das Portal Immobilienscout24 zunutze. Es verknüpft den Nahverkehr mit dem Dauerbrennerthema Mietpreise. Das Ergebnis: die "Miet-Map München". Sie zeigt die durchschnittliche Kaltmiete einer Zweizimmerwohnung von 70 Quadratmetern. Und zwar (anders als bei schon länger bestehende Mietpreiskarten wie etwa dieser) nicht auf den Stadtteil bezogen, sondern auf die Stationen des MVV-Netzplans - in einem Stil, wie man ihn von diversen Bar-, Biergarten-, Rodel- und Christkindlmarkt-Fahrplänen kennt.
1339 Euro kalt am Marienplatz
Eine erste Miet-Map hatte Immobilienscout24 Anfang Januar für Berlin herausgegeben. Weil sie mit der Berliner Karte auf Zustimmung gestoßen sind, haben die Macher nun auch Miet-Fahrpläne für München und Hamburg veröffentlicht.
Und was sagt der Plan über München aus? Zum einen, wenig überraschend, sind die Mieten hier höher als in Berlin. Und: Je zentraler, desto teurer - das gilt für beide Städte gleichermaßen. Teuerste Münchner Station ist der Marienplatz mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 1339 Euro. Fast genauso hoch ist die Miete im Lehel (1307 Euro) und rund um die Haltestelle Giselastraße (1300 Euro). Sogar im Glockenbachviertel kommt man mit 1185 Euro rund um die Fraunhoferstraße günstiger weg.
Niedriger sind die Mieten im S-Bahn-Einzugsgebiet. Günstig ist es in Geltendorf (548 Euro), und am wenigsten zahlen Mieter an der S2, vor allem rund um die Bahnhöfe Altomünster, Kleinberghofen (beide 516 Euro) und Erdweg (562 Euro). Vielleicht, weil die S-Bahn hier nicht so oft fährt wie auf anderen Strecken?
Daten aus den Immobilienscout-Angeboten an einem bestimmten Tag
Mit dem Miet-Fahrplan lässt sich grob einschätzen, wie zentral es der eigene Geldbeutel noch aushalten würde, und was die Bekannten wohl ungefähr für ihre neue Wohnung am Harras zahlen (940 Euro). Womöglich weichen die tatsächlichen Mieten jedoch stark von den Angaben auf der Karte ab.
Anja Franz vom Mieterverein München hält die Angaben für "durchaus einleuchtend". Allerdings sei wichtig zu beachten, dass es sich nur um Neuvermietungen handelt. "Wer nach München zieht oder in der Nähe einer bestimmten Station eine Wohnung sucht, kann sich daran orientieren - über tatsächliche Verträge sagt die Karte aber nichts aus", sagt Franz.
Denn die dort angegebene durchschnittliche Miete für eine 70 Quadratmeter große, 30 Jahre alte Zwei-Zimmer-Wohnung ergibt sich nach Angaben von Immobilienscout24 aus eigenen Daten, also aus den Annoncen auf der Seite - und zwar zum Stichtag 11. Januar. Zahlen aus realen Mietverträgen fließen dabei nicht ein.
Wie groß der Umkreis gefasst ist, ist nicht klar
Auch das Planungsreferat gibt zu bedenken, die Miet-Map gebe als Momentaufnahme ein stimmiges Gesamtbild wieder, repräsentativ sei sie allerdings nicht. "Man müsste natürlich Angebote auf anderen Portalen miteinbeziehen und über einen längeren Zeitraum beobachten", sagt Sprecher Martin Klamt. Auch sei nicht klar, wie groß der Umkreis rund um die Haltestellen jeweils gefasst sei.
Wer sich umfassender informieren will, kann auch den Mietspiegel heranziehen, das Wohnungsmarktbarometer oder den städtischen Bericht zur Wohnungssituation. Die Angaben dort sind jedoch alle älter. "Charmant ist an der Karte ja gerade, dass sie die aktuelle Angebotslage wiedergibt", sagt Klamt. Die Daten aus dem Mietspiegel etwa sind aus dem Jahr 2014 und umfassen Neuvermietungen aus den vier Jahren vor der Erhebung. Ein entsprechendes Verzeichnis für Bestandsmieten gibt es nicht. Wer einen alten Vertrag hat, zahlt also womöglich weitaus weniger, als in der Miet-Map oder anderen Übersichten angegeben. Aber auch Ausreißer nach oben kommen wohl öfter vor.
Was aus der Karte auch nicht deutlich wird: Wie viele Angebote es in einer Gegend überhaupt gibt. Gerade rund um den Marienplatz - und auch am Flughafen - dürfte es mit Mietwohnungen eher schlecht aussehen.
Nach Veröffentlichung der Berlin-Karte hieß es bei Immobilienscout24, man habe sich bereits über Vergleichspläne Gedanken gemacht. Daran wäre dann abzulesen, wie sich die Mietpreise entwickelt haben. Dass die in München immer höher werden, egal an welcher Haltestelle, da dürften sich alle einig sein.