Detlef Kulessa ist Wiederholungstäter. Zweimal hat der Wiesbadener denkmalgeschützte Häuser schon umgebaut. Und zweimal bekam er dafür den Hessischen Denkmalschutzpreis - zuletzt in diesem Jahr für die Umgestaltung eines alten Winzerhofs im Rheingau-Städtchen Eltville (Hessen). Das Gebäude wurde im 18. Jahrhundert errichtet.
Voraussetzung für das Gelingen des Abenteuers Denkmalumbau seien neben Begeisterung für alte Gemäuer ein gut gefülltes Portemonnaie und ein guter Draht zu den Behörden, erklärt Kulessa. Seine Erfahrung und sein Rat aus den Projekten: Nichts ohne Absprache mit den Denkmalschutzbehörden machen. "Alles vorher abstimmen", empfiehlt er. Das sei auch finanziell sinnvoll - denn nur, wenn die Arbeiten im Vorfeld erlaubt wurden, kann der Hausbesitzer später Ausgaben beim Finanzamt angeben.
Die Vorgaben können von Bundesland zu Bundesland variieren
Zentraler Ansprechpartner für Umbau und Sanierung des Baudenkmals ist die untere Denkmalschutzbehörde. Sie ist bei der Kommune oder dem Kreis angesiedelt. Meistens sitzen ihre Mitarbeiter im Bauamt. Sie geben Auskunft, ob und welche Teile eines Gebäudes unter Schutz stehen. Außerdem informieren sie darüber, welche Auflagen der Bauherr erfüllen muss.
Die Vorgaben können von Bundesland zu Bundesland variieren. "Die rechtlichen Rahmenbedingungen bei Um- und Ausbauvorhaben sind in den jeweiligen Denkmalschutzgesetzen der deutschen Länder geregelt", erklärt Björn Bernat vom Deutschen Nationalkomitee Denkmalschutz in Berlin. Üblicherweise stimmen sich die Kollegen von der Bauaufsicht mit den Denkmalschützern ab, bevor sie dem Bauantrag des Denkmalbesitzers zustimmen.
Während des Umbaus haben die Denkmalschützer ein wachsames Auge auf das Gebäude. Kulessa spricht aus Erfahrung. Er berichtet von Nachbarn, die auf eigene Faust Putz abschlugen und dabei ahnungslos Malereien aus dem 12. Jahrhundert zerstörten. Wenn Bauherren eigenmächtig Arbeiten ausführen und gegen Auflagen verstoßen, kann es sein, dass die Experten sauer reagieren. Im schlimmsten Fall riskieren Bauherren Strafzahlungen.
Andererseits seien örtliche Denkmalschützer "sehr flexibel, wenn sie das Gefühl haben, der Bauherr agiert im Sinne des Denkmalschutzes", sagt Kulessa. Er hat sich einen denkmalerfahrenen Architekten an die Seite geholt. Dieser stellte den Bauantrag, der nach zwei Monaten durch war. Der Architekt hielt in den drei Jahren der Sanierung weiterhin den engen Draht zur Behörde.
Um Konflikten vorzubeugen, empfiehlt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren (VPB), bereits vor Einreichung des Bauantrags gemeinsam mit der Behörde das Objekt zu besichtigen. Über eine Bauvoranfrage lässt sich zumindest schon einmal grob klären, welche Anforderungen die Denkmalschützer stellen. Diese Option steht auch Interessenten offen, die ein altes Haus kaufen und herrichten wollen.
Die genauen Vorgaben orientieren sich daran, im welchem Umfang Gebäudeteile unter Schutz stehen. "Beim kompletten Haus muss ich eventuell die Türklinke mit dem Denkmalschutz abstimmen", erläutert Reinhold-Postina. "Ist allein die Fassade mit Balkon und Fenstern geschützt, könnte ich hinten den Einbau von Plastikfenstern nach normalem Baurecht vereinbaren."
Für Einzelmaßnahmen gibt es Geld vom Staat. Wer etwa authentische Fenster einbauen oder alte Malereien und Decken rekonstruieren lässt, kann Zuschüsse beantragen. Die entsprechenden Unterlagen stellt die untere Denkmalschutzbehörde bereit.
Geht es darum, den Charakter alter Gemäuer zu erhalten, wird die Pflicht zur energetischen Sanierung lockerer gehandhabt, informiert der VPB. Dann seien Ausnahmen von den gesetzlichen Anforderungen möglich. So dürfen Eigentümer etwa ihr Haus vermieten oder verkaufen - ohne den sonst üblichen Energieausweis vorzulegen. Die Befreiung von dieser Pflicht sollten sich Bauherren von der Denkmalschutzbehörde ausdrücklich bestätigen lassen. Darüber hinaus unterstützt die KfW-Förderbank die energetische Sanierung geschützter Bausubstanz. Teilweise gelten für die Förderung vereinfachte Voraussetzungen.
Außerdem erhalten Bauherren für eine aufwendige Sanierung erhebliche Steuervorteile. Nach Angaben der Bundessteuerberaterkammer können Eigentümer jeweils neun Prozent der Kosten über zehn Jahre abschreiben, insgesamt also 90 Prozent. Vorausgesetzt, sie nutzen die Immobilie selbst. Der Steuerabzug endet vorzeitig, wenn man das Gebäude verkauft, vermietet oder beruflich nutzt.
Wer ein saniertes Denkmal als Mietobjekt nutzt, kann die Kosten komplett über zwölf Jahre verteilt abschreiben. Beim Fiskus muss man dafür eine Bescheinigung vorlegen, die die obere Denkmalschutzbehörde ausstellt. Sie ist meist einem Landesministerium zugeordnet. Die Mitarbeiter sprechen sich jedoch vorher mit den Kollegen vor Ort ab. Deshalb betont Kulessa, es sei "wirklich wichtig, alle Arbeiten vorab von der unteren Denkmalschutzbehörde absegnen zu lassen".