In der Beschreibung der Lage sind sich alle Beteiligten einig. Marie-Luise Dött, baupolitische Sprecherin der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, bringt die Sache auf den Punkt: "Die Probleme sind definiert. Die Frage ist: Welche Probleme werden wie gelöst?" Die Rede ist von einem Grundbedürfnis der Menschen - dem Wohnen. Wie das tägliche Brot braucht der Mensch ein Dach über dem Kopf. Aber immer mehr Menschen suchen vergebens nach einer bezahlbaren Wohnung. Ende 2016 fehlten im Land eine Million Wohnungen, resümiert der Deutsche Mieterbund.
"Das Thema birgt sozialen Sprengstoff", warnt der Grünen-Bundestagsabgeordnete Christian Kühn. Parteien, Wirtschaft und Verbände erwarten, dass die Wohnungsbaupolitik im aufziehenden Bundestagswahlkampf reichlich Konfliktstoff bieten wird. Ob bis zur Wahl noch konkrete Maßnahmen beschlossen werden, ist fraglich. Von einem wichtigen Projekt, dem Vorhaben, dem Bund per Grundgesetzänderung mehr Mitsprache beim sozialen Wohnungsbau zu sichern, hat sich Bauministerin Barbara Hendricks (SPD) mittlerweile verabschiedet.
Gutes und bezahlbares Wohnen haben CDU/CSU und SPD in ihrem Koalitionsvertrag von 2013 als "ein wichtiges Ziel unserer Politik" definiert. Die Bilanz fällt bisher durchwachsen aus. Auf 400 000 wird allgemein der jährliche Bedarf an Neubauwohnungen in Deutschland geschätzt. Bauwirtschaft und Mieterbund rechnen mit allenfalls 300 000 Fertigstellungen für 2016. In den "Schwarmstädten", wie Professor Harald Simons vom Forschungsinstitut Empirica die stark wachsenden Metropolen und die Universitätsstädte nennt, steigen die Mieten überproportional. Eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus ist für Normalverdiener in Städten wie München, Hamburg und inzwischen auch Berlin schier unerschwinglich.
Einiges hat die Koalition zur Linderung des Wohnungsmangels umgesetzt. Dazu gehört die Erhöhung des Wohngeldes, von der seit Jahresbeginn 2016 etwa 870 000 Haushalte profitieren. Darunter sind 320 000 Haushalte, die jetzt neu oder wieder einen Anspruch haben. Auf ihr Haben-Konto bucht die Koalition auch die Verdreifachung des Bundeszuschusses an die Länder zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus auf 1,5 Milliarden Euro jährlich von 2017 bis 2019. Bauministerin Hendricks betont, dass staatliche Förderprogramme für die energetische Sanierung von Gebäuden deutlich aufgestockt worden seien. Und schließlich hat die Koalition bei der Wohnungssuche das "Bestellerprinzip" durchgesetzt, wonach Makler nun vom Auftraggeber bezahlt werden - in der Regel ist das der Vermieter.
An anderen Stellen dagegen knirscht es gewaltig in der Koalition. Das gilt vor allem für die steuerliche Förderung des Wohnungsbaus und für weitere Reformen des Mietrechts. Auch bei der von allen Seiten propagierten Entrümpelung des Vorschriften-Dschungels geht nichts voran. Dabei ist der Werkzeugkasten der Wohnungsbaupolitiker gut bestückt. Über die Wirksamkeit der Instrumente gehen die Meinungen allerdings auseinander. In einigen Fällen ist auch viel Ideologie im Spiel, etwa wenn die Linken-Politikerin Caren Lay "Miethaie zu Fischstäbchen" verarbeiten will. Im Folgenden werden einige mögliche Maßnahmen vorgestellt und ihre Chancen auf Realisierung abgeklopft. Die inhaltlichen Fronten verlaufen querbeet durch die Parteien und, was erschwerend hinzukommt, zwischen Bund und Ländern.
Sozialer Wohnungsbau
Der soziale Wohnungsbau ist seit 2006 Ländersache. Union wie SPD monieren, dass die Länder trotz hoher Bundeszuschüsse zu wenig investieren. Bauministerin Hendricks will nach dem Auslaufen der bisherigen Zuschussregelung 2019 ein Mitspracherecht des Bundes bei der Verwendung der Mittel festschreiben. Das wird auch von den Grünen, der Linken und der FDP sowie dem Mieterbund unterstützt. Die dazu notwendige Grundgesetzänderung allerdings wird von Hendricks "in der laufenden Legislaturperiode nicht weiter verfolgt", wie ihr Ministerium der Süddeutschen Zeitung mitteilte. Zur Begründung hieß es: "Der Vorschlag hat offenbar keine politische Mehrheit gefunden."
Neue Gemeinnützigkeit
Auf dieses Instrument setzen vor allem Grüne und Linke, aber auch Teile der SPD. Gemeinnützige Unternehmen, die nicht gewinnorientiert arbeiten, dafür aber steuerlich gefördert werden, könnten in zehn Jahren eine Million neue Wohnungen schaffen, kalkuliert der Grünen-Experte Kühn. Die Sozialbindung sowohl im sozialen als auch im gemeinnützigen Wohnungsbau soll nach diesen Vorstellungen dauerhaft erhalten bleiben und nicht etwa durch vorzeitige Kredittilgung aufgehoben werden können. Der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA), Sprachrohr der Privatwirtschaft, lehnt die neue Gemeinnützigkeit rundweg ab. Die Linken-Politikerin Caren Lay sieht sich gerade dadurch in ihrer Position "bestärkt".
Steuerliche Förderung
Union, Teile der SPD und FDP, sowie Wirtschaft und Mieterbund machen sich dafür stark, dass die lineare Abschreibung für die Abnutzung von Immobilien von derzeit zwei auf drei Prozent der Anschaffungskosten erhöht wird. Ein Vorstoß der Bundesregierung, speziell den Mietwohnungsbau durch eine Sonderabschreibung (neuer Paragraf 7b EStG) zu fördern, scheiterte im Sommer 2016 kurz vor Verabschiedung im Bundestag am linken Flügel der SPD.
Eigentumsbildung
Fast alle Parteien raten zur Anschaffung von Wohneigentum. Dies soll mit steuerlichen Vergünstigungen, aber auch mit direkten staatlichen Zuschüssen gefördert werden. Relativ frisch und sowohl von Union als auch von Hendricks propagiert ist die Idee des Baukindergeldes, das an die Zahl der Kinder eines Bauwilligen geknüpft ist. Unterschiedlich sind allerdings die Vorstellungen über Höhe und Ausgestaltung der Förderung. Hendricks spricht von einmaligen maximal 20 000 Euro. Die CSU will zehn Jahre lang jeweils 1200 Euro zuschießen. Die CDU plädiert für jährliche Zahlungen, legt sich aber auf Höhe und Dauer der Leistung nicht fest. Während Hendricks die Förderung auf Ballungsgebiete begrenzen möchte, will die Union eine flächendeckende Lösung. Außerdem fordert die CDU staatliche Bürgschaften, um Familien die Beschaffung des Startkapitals für den Wohnungskauf zu erleichtern. Grünen-Experte Kühn lehnt das Baukindergeld als Fehlsteuerung ab, die nur zu Mitnahmeeffekten und Kostensteigerungen führe.
Grund-, Grunderwerbsteuer
Beide Steuern sind im Bauwesen ein erheblicher Kostenfaktor. Da sie Gemeinde- und Ländersteuern sind, hat der Bund nur begrenzte Einflussmöglichkeiten. Der Bundesrat hat eine Gesetzesinitiative zur Neuregelung der steuerlichen Bewertung von Grundstücken gestartet. Hamburg und Bayern haben dagegen gestimmt, weil sie Kostensteigerungen und höhere Belastungen für Mieter befürchten. Dass der Bundestag, der zustimmen muss, noch vor der Neuwahl im September den Weg für eine Reform frei macht, gilt in Parlamentskreisen als unwahrscheinlich. Einig sind sich fast alle Bundespolitiker in ihrer Forderung an die Länder, die Grunderwerbsteuer zu senken. Tatsächlich haben die Länder diese Abgabe jüngst jedoch kräftig erhöht. Union und FDP treten für Freibeträge von 100 000 beziehungsweise 500 000 Euro beim ersten Erwerb einer Immobilie ein.
Mietrecht
Für die einen ein wichtiger Schutzfaktor, für die anderen ein unberechenbarer Kostentreiber. Derzeit am heftigsten diskutiert ist die 2015 von der Koalition eingeführte Mietpreisbremse. Die Opposition und Teile der SPD, aber auch der Mieterbund halten sie in der jetzigen Form für ein untaugliches Instrument. Das Gesetz habe zu viele Ausnahmen, sei für Mieter intransparent und werde von vielen Vermietern offensichtlich ignoriert, sagt Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips. Die Opposition will die Mietpreisbremse in der nächsten Legislaturperiode "scharf stellen" (Lay). Die CDU sieht dafür keine Notwendigkeit, die FDP will sie schlichtweg abschaffen. "Die Mietpreisbremse funktioniert in der Praxis", sagt der Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Fraktion, Jan-Marco Luczak. Auch von weiteren Verschärfungen des Mietrechts, wie Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) sie angekündigt hat, will die CDU nichts wissen.
Baukosten
Der Preis für Bauland und die Kosten, die durch staatliche Vorschriften entstehen, machen Bauen teuer. In Bezug auf das Bauland hat der Bund kaum Einflussmöglichkeiten. Appelle an Länder und Gemeinden, mehr günstiges Bauland auszuweisen, verhallen vielfach ungehört, da Landverkäufe die kommunalen Kassen aufpäppeln. Staatliche Regulierung griff in den vergangenen Jahren vor allem im Bereich Energieeinsparung und Lärmschutz. Alle Parteien bekunden, dass solche Bestimmungen nicht dazu führen dürfen, dass Wohnraum unbezahlbar wird. Tatsächlich aber habe allein die 2016 in Kraft getretene neue Energie-Einsparungsverordnung zu einer Baukostensteigerung von sieben Prozent geführt, heißt es in der Bauwirtschaft. Unkonventionelle Ideen wie etwa die Überlegung, angesichts des Carsharing-Booms in den Großstädten die Stellplatzvorschriften bei Neubauten zu lockern, finden bisher kaum Beachtung.
Viele Wege führen nach Rom, sagt der Volksmund. Doch unter den Akteuren in der Wohnungsbaupolitik besteht Einigkeit lediglich darin, dass es Handlungsbedarf gibt. Welchen Kurs künftig mögliche Koalitionen einschlagen werden, lässt sich angesichts der unterschiedlichen Prioritäten schwer absehen. Als Leitmotiv für alle könnte jedoch ausgerechnet die Einschätzung des privatwirtschaftlich orientierten ZIA-Geschäftsführers Hans-Peter Hesse dienen: "Wohnen kann nicht allein dem Markt überlassen bleiben. Doch müssen staatliche Eingriffe eine Marktverzerrung so gering wie möglich halten, und vor allem müssen sie zielgerichtet sein."