In Deutschland werden Flächen für Logistikhallen vor allem wegen des schnell wachsenden Online-Handels immer knapper. Gerade in den Ballungsräumen fehlt es an solchen Standorten. Viele Projektentwickler setzten deshalb auch auf die Umnutzung von Industriebrachen, ehemaligen Produktionsstätten und alten Hafen- oder Bahnhofsanlagen für Logistikzwecke. Diese Flächenkonversion funktioniert aber auch andersherum - Logistikhallen lassen sich auch anderweitig nutzen. Als Freizeithallen beispielsweise, in denen man Fußball spielen, klettern oder mit Kart-Autos fahren kann. Auch beim neuesten Trend auf dem Markt für Freizeitsport, dem Trampolinspringen, sind Logistikhallen für die Betreiber meist die erste Wahl.
Zu den Ersten, die in Deutschland den Trend aus den USA aufgenommen haben, gehört das Start-up Jump House. Das 2014 gegründete Hamburger Unternehmen hat schon fünf Trampolinhallen. Zuletzt wurde ein Jump House in Leipzig eröffnet. Anfangs bezogen die Freizeitunternehmer auch ausgediente Sportstätten, etwa alte Tennishallen. Inzwischen suchen sie aber auch gezielt nach Logistikhallen. Darin lässt sich die Fläche besser nutzen, denn Lagerhallen sind groß, und dank ihrer Flachdächer lässt sich dort der gesamte Raum gut ausnutzen. Sporthallen haben dagegen oft ein gewölbtes Dach und erreichen an den Außenwänden oft nicht die notwendige Höhe. "Wir brauchen mindestens sechs Meter Deckenhöhe. Außerdem auch eine bestimmte Breite und natürlich die passende Größe. Tennishallen sind für unsere Zwecke oft zu schmal und zu klein", sagt Geschäftsführer und Mitgründer Till Walz. Zwischen 2500 und 5000 Quadratmeter soll eine Halle haben, damit Jump House dort einzieht.
Das junge Unternehmen will schnell wachsen. 2017 sind zwischen drei und fünf neue Standorte geplant. Aber gibt es dafür auch genügend Logistikhallen? Die Nachfrage nach Hallen für die Nutzung für Freizeitaktivitäten wächst zwar kontinuierlich, aber das Angebot bleibt klein. "Die meisten Eigentümer von Logistikimmobilien haben kein Interesse an einer Umnutzung für Freizeitaktivitäten", sagt Kuno Neumeier, Geschäftsführer des auf Logistik- und Industrieimmobilien spezialisierten Beratungsunternehmens Logivest. Das trifft vor allem auf professionelle Immobilienentwickler zu, die laufend Hallen bauen und sie dann entweder aus dem Bestand vermieten oder verkaufen. Denn der Markt für Logistikimmobilien brummt. Mit einem Volumen von 4,72 Milliarden Euro wurden im vergangenen Jahr nach Berechnungen der Immobilienberatungsfirma JLL 620 Millionen Euro mehr investiert als 2015 - ein neuer Rekord.
Professionelle Immobilienentwickler scheuen Freizeitimmobilien aber auch deshalb, weil sie es hier nicht mit einer etablierten Assetklasse zu tun haben. Es gibt einfach zu wenige Objekte und damit Fakten, auf deren Grundlage Bewertungen entstünden, die man vergleichen könnte. Ohne diese Informationen sind Investoren in der Regel nicht bereit, in ein Immobilienobjekt zu investieren. Sie wissen ja nicht einmal, welche Renditeerwartungen realistisch wären.
In der Bevölkerung kommt die neue Nutzung gut an, weil weniger Lkws unterwegs sind
Wer vermietet denn dann seine begehrten wertvollen Lagerhallen an Freizeitunternehmen? Meistens sind es private Eigentümer, die nur über eine oder mehrere Hallen an einem Standort verfügen. Wie zum Beispiel Dr. Schmid Immobilien im Münchener Norden. Das Unternehmen besitzt auf einer einzigen, großen Fläche zehn Logistikhallen unterschiedlicher Größe. Früher waren sie an Speditionen vermietet. Heute sind die Mieter zunehmend Betreiber von Freizeit- und Sporteinrichtungen. Eine davon ist der Airhop-Park, der ebenfalls im attraktiven Trampolingeschäft unterwegs ist. Geschäftsinhaber Thomas Schmid hat keine Berührungsängste mit den neuen Mietern aus dem Freizeitsektor. "Wir können mit den neuen Nutzern langlaufende Mietverträge bis zu zehn Jahren abschließen. Das gibt uns Sicherheit und verringert Risiken. Auf so lange Laufzeiten wollten sich Logistikunternehmen in den letzten Jahren kaum noch einlassen", sagt er. Überdies sei die Akzeptanz der neuen Mieter in der Gegend höher. Die Hallen liegen in der Nähe einer Wohngegend, wo man froh ist, dass mit den Logistikern auch der starke Lkw-Verkehr für die An- und Ablieferung weg ist.
Schmid sieht noch einen weiteren Vorteil. Die neuen Mieter kümmern sich um den aufwendigen Umnutzungsantrag, sie erfüllen alle baulichen und baurechtlichen Bedingungen und tragen das Gestaltungsrisiko. Er braucht den Umnutzungsantrag am Ende nur noch zu unterschreiben. Durch die Umnutzung werden seine Hallen aufgewertet, ist Schmid überzeugt. Dennoch seien die Mieter bereit, denselben Preis pro Quadratmeter zu bezahlen wie ihre Vorgänger aus der Logistik und bestünden nicht auf einer Kostenbeteiligung in Form einer niedrigeren Miete. "Wir stehen der Logistik nicht ablehnend gegenüber. Aber es hat sich einfach ergeben, dass wir größere Vorteile aus der Vermietung an den Freizeitsektor ziehen", sagt Schmid.
Auch bei Jump House aus Hamburg kümmert man sich bei der Anmietung jeder neuen Halle um alles selbst. "Wir investieren in jede neue Halle mehr als zwei Millionen Euro", sagt Geschäftsführer Walz. Das ist auch nötig, denn angesichts wachsender Konkurrenz werden sich am Ende nur die besten Anbieter mit den attraktivsten Konzepten und Standorten durchsetzen, ist er überzeugt.
Die neuen Freizeithallen sind meistens zwischen 2000 und 8000 Quadratmeter groß. Verglichen mit den Lagern großer Handelsunternehmen oder Versendern wie DHL, die gut und gerne schon mal auf 50 000 Quadratmeter und mehr kommen, sind sie klein. Die Logistikbranche könnte den Verlust dieser Flächen verschmerzen. Wäre da nicht der Trend zu immer kürzeren Lieferzeiten bis hin zur Lieferung am selben Tag. "Früher waren so kleine Hallen nicht so interessant für Logistiker. Aber heute suchen alle im E-Commerce-Geschäft händeringend nach kleineren Umschlagplätzen in stadtnahen Bezirken", sagt Neumeier von Logivest.