Außen prächtige, klassizistisch anmutende Fassaden, innen Massen von Waren, parfümgeschwängerte Luft und das unaufhörliche Gesumm des Konsums: Zu Beginn des 19. Jahrhunderts war ein Besuch bei Kaufhäusern wie Wertheim, Tietz oder Karstadt eine besondere Form der Freizeitgestaltung, ein Event. Die Warenhäuser besaßen nicht nur die wichtigsten Immobilien der Stadt. Sie verfügten auch über ein Geschäftsmodell, das die Besucher aller Schichten begeisterte, aber andere Händler das Fürchten lehrte: klar ausgezeichnete Festpreise (die dazu noch günstig waren), Umtauschrecht und eine überwältigende Fülle von Waren. Das Warenhaus war die Verkaufsmaschine für die immer produktiver arbeitenden Fabriken. Es löste die Markthallen und die überdachten Passagen ab, in denen einzelne Händler ihre Waren anboten.
Heute erledigen die deutschen Verbraucher ihre Einkäufe bevorzugt in Shoppingmalls, Outletcentern, Fachmärkten, bei Discountern oder sie ordern gleich online. Das Warenhaus, so sagen viele Handelsexperten, sei ein Auslaufmodell. Karstadt und Kaufhof, die beiden letztverbliebenen Betreiber von zusammen noch etwa 180 Häusern, stemmen sich mit Macht gegen ihre schwindende Bedeutung. Und in Görlitz versucht ein privater Investor, die Zeit zurückzudrehen. Im Herzen der Stadt soll bald eines der einst schönsten Kaufhäuser Deutschlands in der vollen Pracht der früheren Jahre wiedereröffnet werden. Mit einem imposanten Lichthof, über den sich eine bemalte Glaskuppel spannt, Säulengängen und offenen Galerien.
Nach dem Krieg spielten die Kaufhäuser eine wichtige Rolle beim Wiederaufbau der Städte
Was ist passiert, seit Georg Wertheim 1897 an der Leipziger Straße in Berlin ein Warenhaus errichtete, das durch seine Größe von 14 000 Quadratmetern, Eleganz und besondere Architektur zum Maßstab für viele andere Kaufhäuser wurde? In den Jahren zuvor hatte bereits Leonhard Tietz mit der Gründung eines Geschäfts in Stralsund den Grundstein für die spätere Kaufhof-Gruppe gelegt. Und Rudolph Karstadt hatte in Wismar mit dem "Tuch-, Manufactur- und Confectionsgeschäft Karstadt" sein erstes Kaufhaus eröffnet.
Vor allem Karstadt expandierte schnell. 1920 fusionierte er mit der westfälischen Firma Theodor Althoff, zehn Jahre später umfasste das Netz bereits 89 Häuser. Damit war Karstadt der größte Warenhauskonzern Europas. In der Reichshauptstadt verfügte aber ein anderer über die meiste Verkaufsfläche: Oscar Tietz, der von Gera aus mit finanzieller Unterstützung seines Onkels Hermann Tietz (daher das Akronym Hertie) ein Warenhaus-Unternehmen aufgebaut hatte, besaß in Berlin zehn Warenhäuser.
In der Hitler-Zeit wurden viele jüdischstämmige Warenhaus-Eigentümer wie beispielsweise Wertheim oder die Gebrüder Schocken, die zeitweise 20 Häuser besaßen, aus ihren Unternehmen gedrängt, faktisch enteignet und ins Exil gezwungen. Davon profitierte unter anderem Helmut Horten, der zahlreiche Warenhäuser jüdischstämmiger Kaufleute übernahm und rasch zu einem der großen Spieler in der Branche aufstieg.
Nach dem Zweiten Weltkrieg spielten die Warenhäuser eine wichtige Rolle beim Wiederaufbau der Städte. Sie bildeten die Fixpunkte der Zentren und ihrer städtebaulichen Entwicklung nach den Zerstörungen des Krieges - und sie sorgten für das Entstehen der ersten Fußgängerzonen in Deutschland. Architektonisch setzten sie dagegen aus heutiger Sicht eher zweifelhafte Akzente. Keine neugotische Pracht oder futuristische Fassaden, wie sie der Architekt Erich Mendelsohn in den Zwischenkriegsjahren den Schocken-Kaufhäusern verpasste. Stattdessen die von Egon Eiermann entworfene Horten-Kachel oder die weiße Hertie-Metallplatte, die aus individuellen Häusern ästhetisch nivellierte Kästen machte.
Die Wirtschaftswunderjahre waren die Blütezeit der Warenhäuser; ihr Marktanteil kletterte auf bis zu 15 Prozent. Karstadt, Kaufhof, Hertie und Horten sind in dieser Zeit die bestimmenden Anbieter. Woolworth mischt mit seinen zeitweise mehr als 300 Filialen ebenfalls mit, allerdings als Nummer eins unter den Billiganbietern. Mit dabei auch die Versandhändler Neckermann und Quelle, die vor ihrer späteren Verschmelzung mit dem Karstadt-Konzern auch eigene Warenhäuser betrieben. Das Konzept "Tausendfach unter einem Dach", so der Kaufhof-Slogan zu Beginn der Sechzigerjahre, ist der Motor im deutschen Einzelhandel.
Neue Betriebsformen locken Ende der Siebzigerjahre immer mehr Verbraucher auf die grüne Wiese. Dort entstehen große Verbraucher- und Fachmärkte - gut zu erreichen und mit kostenlosen Parkplätzen vor der Tür. Die Marktanteile der Warenhäuser bröckeln, die Branche kommt in Bewegung. Karstadt übernimmt die Mehrheit an dem in Schwierigkeiten geratenen Neckermann-Konzern. Der Großhändler Metro beteiligt sich am Kaufhof und wird später Mehrheitsgesellschafter. 1994 geht Kaufhof mit Horten zusammen, Karstadt übernimmt die Hertie-Gruppe. Die Kunden finden immer weniger Gefallen an den ehemaligen Konsumtempeln, und die beiden Überlebenden Karstadt und Kaufhof reagieren mit Umstrukturierungen, Filialschließungen und Stellenstreichungen.
Neue Manager, neue Konzepte - das Karussell dreht sich immer schneller. Vor allem weil ein neuer Mitbewerber immer größeren Druck macht: der Online-Verkauf. Das Netz bietet mehr als "Tausendfach unter einem Dach". Im Internet ist alles verfügbar, rund um die Uhr kann man stöbern und bestellen. Karstadt muss Insolvenz anmelden und geht zum symbolischen Preis von einem Euro an den deutsch-amerikanischen Investor Nicolas Berggruen. Doch der Niedergang setzt sich fort, 2014 gibt es wieder einen neuen Eigentümer. Nun hat der österreichische Immobilieninvestor René Benko das Sagen. Kaufhof wechselt in die Hände des kanadischen Handelskonzerns Hudson's Bay. Doch auch das wird noch nicht das letzte Kapitel in der mehr als 140-jährigen Geschichte der Warenhäuser in Deutschland sein.
Marktkenner sehen allenfalls für 90 bis 100 Häuser gute Perspektiven. Mancher prognostiziert gar nur für etwa 70 meist größere Standorte eine auskömmliche Zukunft. Wie mag die aussehen? Groß inszenierte Glitzer-Warenwelt mit personalintensivem Service? Oder gut sortierter Mix alltäglicher Dinge, die die Kunden im Einzugsbereich benötigen? Glamourbühne oder Nachbarschaftskaufhaus? Wieder einmal sind sich die Experten nicht einig, mit welchem Konzept sich der Absturz bremsen und möglicherweise gar umkehren lässt. Sicher ist, dass es genügend Einzelhandelsfläche in Deutschland gibt. 1,5 Quadratmeter pro Einwohner sind ein internationaler Spitzenwert. Vor allem, weil bereits etwa ein Fünftel des Handelsumsatzes (ohne Lebensmittel) im Netz erwirtschaftet wird - in einem Vertriebskanal, den die Warenhäuser erst spät für sich entdeckt haben.
Vielleicht heißt die Lösung jetzt umbauen und umnutzen
Was tun mit den nicht mehr benötigten Häusern? Leer stehen lassen, wie einige ehemalige Hertie-Häuser? Das ist unwirtschaftlich und aufgrund der häufig prominenten Innenstadtlage der Immobilien keine wirkliche Lösung. Komplett abreißen? Davor schrecken viele Stadtentwickler zurück. Vielleicht heißt die Lösung: umbauen und umnutzen. So wie in GelsenkirchenBuer. Dort hat eine Gruppe von 16 Kaufleuten, Unternehmern, Handwerkern und Immobilieneigentümern nicht länger zusehen wollen, wie ein gut 100 Jahre altes Karstadt-Warenhaus mit denkmalgeschützter Natursteinfassade immer weiter verfiel. Sie kauften die Immobilie und machten sich an die Sanierung. Das alles nicht aus Liebe zur Heimat, sondern auch in Sorge um Geschäfte, Mieten und Immobilienpreise in der Nachbarschaft.
Die Kommune zog mit. Denn wie Beispiele anderer Kommunen zeigen, ist ein längerer Leerstand das Letzte, was ein Stadtzentrum gebrauchen kann. Dann sinkt die ohnehin in vielen Städten niedrige Kundenfrequenz noch weiter. Seit dem im Sommer 2014 abgeschlossenen Umbau ist die Immobilie eine Melange aus Handel (im Erdgeschoss), Fitnesscenter, Stadtbibliothek und seniorengerechten Wohnungen (in den oberen beiden Geschossen). Nur die behutsam sanierte, denkmalgeschützte Natursteinfassade lässt ahnen, dass das Haus aus der großen Ära der Warenhausbauten stammt, als Bauherren und Architekten Käufer blenden wollten, indem sie Warenhäuser als Sehenswürdigkeiten präsentierten, deren Besuch die Menschen als Ausflug betrachteten, sich Zeit nahmen und gerne auch Bekannte mitnahmen.