So wie Niclas Seydack machen es nur wenige Münchner. Selbst wenn der 27-jährige Student seine häufigen Umzüge geradezu nebenbei zu erledigen weiß. Zuletzt brauchte er dafür nur öffentliche Verkehrsmittel oder absolvierte das sogar "ganz entspannt" zu Fuß, nur mit Taschen und Koffern, von einem möblierten Zimmer ins andere. Einst Student in Jena, dann Praktikant in Hamburg und Berlin, ist Seydack im Oktober 2016 Münchner geworden, als Bewohner der Maxvorstadt.
Nach drei Monaten zog er von einer Dreier-Wohngemeinschaft am Josephsplatz ein paar Straßen weiter, wieder in ein WG-Zimmer, diesmal für ein halbes Jahr. Und nun, am 1. Februar, folgt erneut ein Umzug. In seine erste eigene Wohnung, 30 Quadratmeter im Glockenbachviertel. Auf die, zentral gelegen, mit viel Leben vor der eigenen Haustür, freut er sich. "Jetzt", sagt er, "muss ich mir doch mal eine Matratze kaufen."
Niclas Seydack zählt zur vermutlich mobilsten Bevölkerungsgruppe, den Studenten. Wechsel im Studiengang, Praktika, meist begrenzte finanzielle Mittel, daraus resultierend vor allem kleine Apartments oder Zimmer in WGs, das alles dafür sehr gerne urban in der Innenstadt. Studenten sorgen für ordentlich Bewegung bei den Umzügen innerhalb der Stadt. Selbst die jungen dynamischen Wohnungswechsler aber können nicht verhindern, dass die Wanderungsbewegungen innerhalb der Stadt in den vergangenen Jahren insgesamt abgenommen haben.
Die Zahl der Umzüge sinkt
Auf den ersten Blick erscheint der seit einiger Zeit feststellbare Rückgang bei den jährlichen Umzügen innerhalb des Stadtgebiets von einst 116 700 (im Jahr 2010) auf 112 900 (2015) noch vergleichsweise moderat. Doch stellt man dem Phänomen die in diesem Zeitraum deutlich gestiegene Bevölkerungszahl (1,35 zu 1,5 Millionen Menschen) gegenüber, fällt der Rückgang in der Umzugsdynamik noch mehr auf. Man kann sich ausrechnen, dass das begrenzte Angebot an passendem Wohnraum dabei ebenso eine Rolle spielt wie die gestiegenen Preise, bei den Mieten ebenso wie beim Kauf. Doch selbst Experten können zu den Gründen kaum belastbare Aussagen treffen. Nach zwei Untersuchungen der Zu- und Wegzüge 2001 und 2011 hält das zuständige Team im städtischen Planungsreferat zwar auch eine Studie zu den Entwicklungen innerhalb der Stadt für wünschenswert. Doch bisher steht eine solche aus.
Wer wechselt, zahlt mehr
Allerdings gibt ein Blick in den zuletzt 2015 veröffentlichten Bericht von Stadtbaurätin Elisabeth Merk zur Wohnungssituation deutliche Fingerzeige: So hat sich die Differenz zwischen Wiedervermietungs- und Bestandsmieten seit 2005 kontinuierlich vergrößert. Wer umzieht, zahlt oft mehr als sein Vorgänger. Bei den Immobilienpreisen - und ähnlich bei den Grundstückskosten - zeigt der Trend seit circa 2010 ebenfalls steil nach oben. Der Bericht konstatiert deshalb auch nüchtern, dass "offenbar weniger Münchnerinnen und Münchner bereit oder in der Lage" seien, ihre Wohnung zu wechseln.
Der Stadtrand gewinnt
Vergleicht man die statistischen Daten der Jahre von 2000 an, schwanken zwei Kurven - wenn auch mit Abstand - weitgehend parallel zueinander hin und her: der Innenstadt-Zustrom aus den 15 Außenbezirken und die Gegenbewegung, die Wegzüge aus den Innenstadt-Bezirken in Richtung Stadtrand. Etwa seit 2012 klafft die Schere aber auseinander. Ein wenig zeitversetzt ist die Reaktion auf die Preisexplosionen für Grundstücke, Wohnungen und Häuser damit deutlich ablesbar. Knapp die Hälfte aller Umzügler bewegt sich aus City- und citynahen Vierteln wie der Altstadt, der Au, Nymphenburg, dem westlichen Schwabing oder auch der Isarvorstadt nach Freimann, Aubing, ins Hasenbergl, nach Giesing oder Solln, also in die Außenbezirke. Jeder zweite überzeugte Innenstadt-Bewohner wechselt bei einem Umzug wieder in einen Innenstadtbezirk. Nur ein knappes Viertel bewegt sich aber von außen nach innen, mehr als drei Viertel der Bewohner von Außenbezirken bleiben bei einem Wechsel in einem Außenbezirk.
Der Gegentrend: Zuzug in die City
Mit den Trends innerhalb der Stadt grenzen sich die Münchner durchaus von den echten Zuzüglern ab: Zuzüge von weiter weg konzentrieren sich auf die Innenstadt, für die Experten im Planungsreferat liegt das erkennbar an Anforderungen in Hinblick auf den Arbeits- beziehungsweise Ausbildungsplatz. In-Viertel wie Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Altstadt-Lehel oder die Maxvorstadt bekommen in besonders dynamischen Jahren so durchaus mehr als 20 Prozent Neu-Bürger.
Treue wird meist teuer bezahlt
Teure Innenstadt
Für die Doppel-Problematik hoher Mietpreise und knapper Flächen in der City steht beispielhaft Eva Blombergs Umzugsgeschichte. Nach der Geburt ihrer Tochter 2016 zog die Kleinfamilie Blomberg vergangenen Februar von der Genossenschaftswohnung im zentralen Neuhausen in die Messestadt Riem. "Wir wären sehr gerne geblieben", erläutert Blomberg, die sich in Neuhausen nicht bloß wohl gefühlt, sondern auch politisch engagiert hat. Doch hatte ihre Genossenschaft - anders als in der Messestadt - keine Drei-Zimmer-Wohnung frei, und am östlichen Stadtrand war es zudem "deutlich günstiger". Wichtig war für die Blombergs, möglichst rasch in die Innenstadt zu kommen, zum Arbeitsplatz und dem Freundeskreis in der westlichen City. Dafür sorgen im Osten das Auto und Richtung Innenstadt die U-Bahn mit ihrem dichten Takt. "Nach Neubiberg zu ziehen", sagt Eva Blomberg, "das hätten wir, glaube ich, nicht gemacht."
Seinem Viertel bleibt man treu
Auch wenn Eva Blombergs Entscheidung anders ausgefallen ist, gilt für das Jahr 2000 dasselbe wie 15 Jahre später: Wohnungssuchende verlassen ihr Viertel nur ungern. Gut die Hälfte werden im gleichen Stadtbezirk oder einem der angrenzenden Viertel fündig, sagt Geograf Hubert Müller, im Planungsreferat zuständig für Bevölkerung, Wohnungsmarkt und Stadtökonomie. Die Daten verdeutlichen noch weitere Zusammenhänge bei den stadtinternen Umzügen. Generell ist die Bezirkstreue in der Innenstadt niedriger als in den Außenbezirken, besonders hoch in Bogenhausen, Trudering-Riem, Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln, Ramersdorf-Perlach, in Hadern, Pasing-Obermenzing, Aubing-Lochhausen-Langwied, Allach-Untermenzing und Feldmoching-Hasenbergl. Bleibt der Münchner mal nicht in seinem angestammten Viertel oder der direkten Nachbarschaft, zieht es ihn überproportional häufig in den Süden der Stadt. Zu den Gründen bleibt den Experten auch diesmal nur Spekulation. Mutmaßlich dürfte die Lage eine Rolle spielen, das gute Image, die nahen Berge.
Westen bevorzugt
Münchner mit deutscher Staatsbürgerschaft wollen über die Jahre zunehmend weniger nach Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Milbertshofen-Am Hart und Schwabing-Freimann. Wie die Geografen der Stadt festgestellt haben, bevorzugen sie Viertel wie Trudering-Riem, Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln, Pasing-Obermenzing, Aubing-Lochhausen-Langwied und Allach-Untermenzing, also besonders auffallend den Münchner Westen. Allerdings lohnt auch ein Blick auf die absoluten Zahlen aller Umzüge - ungeachtet der Nationalität: Während große, dynamische Viertel wie Neuhausen-Nymphenburg stadtintern jährlich Zu- und Abgänge in vierstelliger Höhe aufweisen (2016: 5074 Wegzüge bei 1843 Umzügen innerhalb des Stadtbezirks), verließen Allach-Untermenzing im Jahr 2016 gerade einmal 1375 Haushalte (467 aber blieben dem Stadtbezirk treu). Die Verteilung der Nichtdeutschen mit auffallenden Zuwächsen in Schwabing-Freimann, Bogenhausen, Berg am Laim und Feldmoching-Hasenbergl muss dagegen vorsichtiger interpretiert werden. Denn dabei spielt die Lage der ungleich verteilten Erstaufnahmeeinrichtungen und der Flüchtlings-Unterkünfte eine unter Umständen verfälschende Rolle.
Angebot und Nachfrage
Die naheliegende Interpretation, die Wahl des Wohnorts hinge vor allem von persönlichen Vorlieben ab, wäre zu kurz gesprungen. Auch das zeigen die Jahre 2000 bis 2016, aus denen sich die großen Siedlungsprogramme der Stadt bestens ablesen lassen. Wo Wohnungen angeboten werden, ziehen die Menschen auch hin. Münchner sind dabei an der Spitze der Bewegung: Sie erfahren durch ihre Vernetzung am schnellsten von neuen Planungen.
Zu Beginn des neuen Jahrtausends spielt etwa die Besiedlung der Messestadt Riem eine ablesbare Rolle beim Zuzug in den Stadtbezirk Trudering-Riem. Auch die neuen Quartiere am Ackermannbogen und im östlichen Schwabing (Parkstadt Schwabing, Domagkpark) spiegeln sich in den Zahlen für Schwabing-West und Schwabing-Freimann. Während Aubing-Lochhausen-Langwied fast durchgehend in der Zahl aller Zuzüge - also auch von jenseits der Stadtgrenze - konstant zu den Schlusslichtern zählt, deutet sich die Trendwende 2016 schon an: In dem laut Bevölkerungsprognose bei Weitem dynamischsten Stadtteil der kommenden Jahrzehnte machen Planer und Architekten zunehmend den Umzugsfirmen Platz, weil im Münchner Westen Wohnungen über Wohnungen bezugsfertig werden: zuvorderst und in großer Zahl natürlich in Freiham.
