Die eigenen vier Wände in der Stadt München - bei durchschnittlich fast 1,5 Millionen Euro für ein Einfamilienhaus und 6200 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung bleibt das für viele ein unerfüllbarer Traum. Und auch die Mieten, die laut neuestem Marktbericht des Immobilienverbands IVD in der Landeshauptstadt bei 16 Euro pro Quadratmeter liegen, können sich einige kaum noch leisten. Der Ausweg heißt dann für viele: Puchheim, Poing oder Petershausen. Doch ein Paradies für Mieter und Käufer sind die Wohnungsmärkte im Umland längst nicht mehr, auch da ziehen die Preise seit Jahren gewaltig an.
Auf den Immobilienmärkten in der Region sei "von einer abebbenden Entwicklung nichts zu sehen", sagte Stephan Kippes, Geschäftsführer des IVD-Instituts, bei der Vorstellung des jüngsten Berichts, der die Entwicklung des Wohnungsmarkts im Münchner Umland für 2017 untersucht. Diese Satz gehört zu Kippes' Standardrepertoire und er wird ihn wohl auch die kommenden Jahre wiederholen können. Denn die Prognosen gehen davon aus, dass der Zuzug und damit die Nachfrage anhalten wird.
Weil in München selbst der Wohnraum knapp und entsprechend teuer ist, weichen immer mehr aufs Land aus und orientieren sich dabei an den S-Bahn-Ästen. Das zeigt auch die Preisentwicklung auf dem Immobiliensektor: Vor allem die Zuwachsraten in den Kreisstädten Erding und Ebersberg sind enorm. Dort stiegen die Preise für Einfamilienhäuser allein vom Frühjahr bis zum Herbst 2017 um 14,5 beziehungsweise 11,8 Prozent. In Erding kostete ein freistehendes Einfamilienhaus im Schnitt demnach 857 600 Euro, in Ebersberg 675 000. Laut Kippes ist das noch "relativ günstig", denn in München waren dafür 1,475 Millionen Euro zu zahlen, in Starnberg sogar 1,645 Millionen und selbst in Freising ist ein solches Objekt unter einer Million Euro nicht mehr zu haben. In Petershausen zahlte man dagegen nur 300 000 Euro.
Bei den Mieten ist das Gefälle weniger ausgeprägt, da hat sich das Umland stärker an die Münchner Preise angeglichen. In Kommunen wie Gauting, Puchheim oder Unterschleißheim, die stadtnah liegen und Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr haben, erreichen sie mit 14,40 beziehungsweise 13,50 Euro fast Münchner Niveau. Auch Freising und Erding ist für Mieter bei Preisen von 12,50 beziehungsweise 12,90 Euro ein teures Pflaster. In Geretsried, wo man auf den S-Bahn-Anschluss wartet, wohnt es sich mit 8,50 Euro Miete pro Quadratmeter relativ günstig.
Bei Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert ist des Preisniveau generell hoch. Nach München mit 6200 Euro pro Quadratmeter folgen die stadtnahen Kommunen wie Neubiberg (5010 Euro) oder Ottobrunn (4940) und schließlich landschaftlich bevorzugte Orte wie Starnberg (5350), Tutzing (5100) oder Herrsching (4900). Mit 2920 Euro liegt einzig Geretsried unter der 3000-Euro-Marke. Das ist dann auch der Tipp, den Kippes Zuzugswilligen gibt, die ein aufs Geld schauen müssen: Zwischen den S-Bahn-Ästen wohnt es sich günstiger, da müsse man allerdings die Verkehrsanbindung genau prüfen.
Was auffällt: Während der Anstieg des Kaufpreisniveaus im Wohnungsbereich in den vergangenen fünf Jahren 59 Prozent betrug, stiegen die Mieten langsamer, um insgesamt 29 Prozent. Das müsse Investoren aber nicht abschrecken, meinen die Makler übereinstimmend: Denn bei dieser Entwicklung lasse sich nach zehn Jahren jedes Objekt mit einer hübschen Gewinnspanne wieder verkaufen.