Können wir uns das finanziell leisten? Diese Frage stellen sich viele, die eine Immobilie bauen oder erwerben und dafür ein Darlehen aufnehmen wollen. Bevor sie einen Termin bei einer Bank vereinbaren, sollten Immobilienbesitzer in spe erst einmal ihre Kreditfähigkeit berechnen. "Empfehlenswert ist, feste Einnahmen und regelmäßige Ausgaben detailliert aufzulisten und zu schauen, was unter dem Strich übrig bleibt", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt.
Zu den Einnahmen zählen Nettoeinkommen, Kapitalerträge und sonstige Einnahmen wie Kindergeld. Zu den Ausgaben gehören Miete, Lebenshaltungskosten und Fahrtkosten. Aber auch gelegentliche Ausgaben wie Versicherungen, Beiträge etwa für den Sportverein und Urlaub müssen vermerkt werden. Aus der Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ergibt sich der Betrag, der in die Finanzierung gesteckt werden kann. Allerdings sollte für unvorhersehbare Ausgaben wie für einen defekten Kühlschrank ein Geldpuffer vorhanden sein. "Das 13. Gehalt oder Prämien, die eventuell auch mal ausbleiben können, sollten nicht zu den festen Einnahmen hinzugerechnet werden", rät Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin. Das Geld sollte besser für Sondertilgungen beim Kredit genutzt werden, meint er.
Geldinstitute arbeiten oft mit der Faustregel, dass die Kreditrate einschließlich der Unterhaltungskosten maximal 40 bis 45 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen darf. "Das ist aber nur ein Durchschnittswert, der keinesfalls die individuelle Berechnung ersetzt", betont Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale NRW in Düsseldorf. Er empfiehlt, frühzeitig den Aufbau einer Instandhaltungsrücklage für zukünftige Sanierungen oder Modernisierungen einzuplanen.
"Ebenfalls bei der Kreditplanung müssen mögliche Ausfallzeiten berücksichtigt werden", rät Herbst. So ist zum Beispiel bei einem Paar mit Kinderwunsch einzukalkulieren, dass nach der Geburt eines Babys einer der beiden aufgrund von Elternzeit weniger verdienen könnte. Ein weiterer wichtiger Punkt beim Kassensturz ist, das vorhandene Eigenkapital zusammenzurechnen. "Mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises und alle Nebenkosten sollten bei einer Immobilienfinanzierung als Eigenkapital eingebracht werden", so Sahr. Wichtige Faktoren sind auch der Zins und die Tilgungsrate. "Je höher der Sollzins oder die Tilgungsrate sind, desto geringer ist letztlich die Darlehenshöhe für die Immobilie", erklärt Scherfling.
Er nennt Beispiele: Bei einer maximalen Kreditrate von 800 Euro im Monat könnte man sich bei zwei Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung - Gesamtrate also vier Prozent - eine Darlehenshöhe von 240 000 Euro leisten. Bei drei Prozent Zins und drei Prozent Tilgung - Gesamtrate also sechs Prozent - sind es hingegen 160 000 Euro. Liegt die maximale Kreditrate bei 1400 Euro im Monat, könnte man sich bei zwei Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung eine Darlehenshöhe von 420 000 Euro leisten. Bei je drei Prozent Zins und Tilgung sind es hingegen nur 280 000 Euro.
Kreditnehmer sollten bei der Planung ehrlich sein, rät Herbst. So besteht etwa die Gefahr, dass man beim Hausbau vieles in Eigenleistung machen will, wozu aber im Alltag keine Zeit ist. Dann könnte es zu einer Finanzierungslücke kommen.
Zudem sollten Immobilienerwerber weder die Laufzeit der Zinsbindung noch die anfängliche Tilgung zu niedrig ansetzen. "Wer beispielsweise nur eine zweiprozentige Tilgung und eine zehnjährige Zinsbindung wählt, muss am Ende der Laufzeit eine hohe Restschuld zu einem heute noch unbekannten Zinssatz anschlussfinanzieren", warnt Scherfling. Empfehlenswert sei eine 20-jährige Zinsbindung.
Ein weiterer nicht zu unterschätzender Kostenfaktor können bei der Immobilienfinanzierung auch die Erwerbsnebenkosten sein. Das sind neben der Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren gegebenenfalls auch Maklerprovisionen.
Generell gilt: Je älter die Immobilienbesitzer sind, desto schneller muss die Baufinanzierung abgeschlossen sein. Spätestens mit Eintritt ins Rentenalter sollte das Eigenheim schuldenfrei sein.