Erschwinglicher, qualitativ hochwertiger Wohnraum ist schon jetzt Mangelware. Vor allem in den strukturstarken Regionen Deutschlands. Und es sieht ganz so aus, als würde sich diese Situation noch verschärfen.
Wohnungsbedarf der bayerischen Städte und Landkreise bis zum Jahr 2025
(Foto: Grafik: SZ; Quelle: ISP Eduard-Pestel-Institut)Dieses Fazit lässt sich aus der neuen Studie zum Thema Wohnungsmangel des ISP Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung mit Sitz in Hannover ziehen, die vor wenigen Tagen in Berlin der Öffentlichkeit präsentiert wurde. Sie ist vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerksbau und vom Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel in Auftrag gegeben worden.
"Wenn die Politik nicht reagiert, wird sich die Qualität des Wohnens für breite Schichten der Bevölkerung nicht aufrechterhalten lassen", sagt Matthias Günther, einer der beiden Verfasser der Studie. In den Großstädten Westdeutschlands wächst der Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2025 stark, in weiten Teilen Ostdeutschlands hingegen werde das vorhandene Angebot ausreichen, so das Ergebnis der Expertise.
Die 115 Seiten starke Studie geht von einem Gesamtbedarf von jährlich circa 400.000 Neubauwohnungen in der Bundesrepublik aus - bezogen auf die kommenden zehn bis 15 Jahre. Tatsächlich aber werden derzeit weniger als 200.000 Objekte pro Jahr errichtet.
Zahl der Haushalte wächst
Die Expertise untersuchte 439 Kreise und kreisfreie Städte im Zeitraum von 2007 bis 2025 und berücksichtigt sowohl den demographischen Wandel als auch Veränderungen der Lebensgewohnheiten sowie andere gesellschaftliche Trends. So nimmt etwa die Zahl der Haushalte kontinuierlich zu, wobei immer weniger Menschen in einem Haushalt leben.
Die Tendenz, aufs Land zu ziehen, lässt laut Günther nach. "Ein Grund dafür ist, dass die Mobilität immer teurer wird", sagt der Ökonom. Während der Anteil der mehr als 60-Jährigen an der Gesamtbevölkerung 1991 bei etwa 20 Prozent lag, wird im Jahr 2025 etwa ein Drittel der Deutschen dieser Altersgruppe angehören. Doch sind derzeit laut der Studie nur ein Prozent der Wohnungen in Deutschland seniorengerecht gestaltet.
Außer einem Ost-West-Gefälle gibt es auch Schwankungen innerhalb der Regionen in puncto Bevölkerungszuwachs und Wohnraum-Bedarf. So besteht den Modellrechnungen zufolge für Berlin und Brandenburg in Berlin ein Gesamtbedarf von 390.000 Wohnungen, für Frankfurt an der Oder und Cottbus hingegen konstatierten die Forscher "keinen Bedarf".
In Bayern ist das Gefälle besonders ausgeprägt. Zwischen 2003 und 2007 wurden dort circa 52000 Wohnungen pro Jahr gebaut. Falls es weiterhin bei diesem Volumen bleibt, fehlen bis zum Jahr 2025 in Bayern etwa 462.000 neue Wohnungen. In der Landeshauptstadt München werden dann 200.000 Wohnungen fehlen. Diese Berechnung basiert auf der Annahme, dass in der Isarstadt weiter etwa 5000 bis 7000 Wohnungen pro Jahr errichtet werden, wie es in den vergangenen Jahren der Fall war (Im Jahr 2006 gab es mit 15.600 Wohnungen "einen Ausreißer"). Die errechneten 200.000 Wohnungen sind zudem in Verbindung mit Kalkulationen des Instituts zu sehen, wonach die Einwohnerzahl von München bis zum Jahr 2025 auf 1,5 Millionen anwächst.
Warnung vor Abrissen
Für den Landkreis München hat das Pestel Institut einen Bedarf von etwa 51.000 Wohnungen errechnet. Mit 45 Prozent des aktuellen Bestands beziehungsweise circa 31.300 Wohnungen hat der im Einzugsgebiet des Flughafens gelegene Landkreis Freising einen besonders hohen Wohnraum-Bedarf. Zwischen 1995 und 2007 stieg die Anzahl der Einwohner um 23.700 (knapp 17 Prozent). Im selben Zeitraum verlor der Kreis Wunsiedel im Fichtelgebirge elf Prozent seiner Einwohner. Neue Wohnungen sind hier laut der Studie nicht vonnöten.
Der Bedarf von bundesweit 400.000 Wohnungen setzt sich zur einen Hälfte aus Neubauten zusammen, die nach Einschätzung der Marktforscher insbesondere in den Wachstumsregionen Deutschlands benötigt werden, zur anderen Hälfte aus Gebäuden, die abgerissene Häuser ersetzen. Die Zahl der Wohnungen, die aufgrund mangelnder Qualität zurückgebaut werden sollten, beziffert das Pestel Institut auf circa vier Millionen. Dabei handelt es sich um ein Zehntel des Wohnungsbestands in Deutschland.
Sanierung oft zu kostspielig
Bestandsbauten aus den fünfziger bis siebziger Jahren energetisch zu modernisieren und barrierefrei zu gestalten, ist allerdings nach Ansicht von Günther meist zu aufwendig: "Für circa 1100 Euro pro Quadratmeter, die Abrisskosten eingerechnet, können Sie auf erschlossenem Grund ein Haus bauen, das genau den neuen energetischen Vorschriften entspricht. Eine Bestandsimmobilie mit altmodischen Grundrissen sanieren - das kommt oft noch teurer."
Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips warnt hingegen davor, Wohnungen übereilt abzureißen. "Der Ersatzbau darf für Einkommensschwache bezahlbare Wohnungen nicht vom Markt drängen", sagte Rips zu der Nachrichtenagentur dpa.
Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) fordert mehr Unterstützung vom Staat, um die Bauaktivitäten anzukurbeln. Für das Jahr 2009 hat die Regierung im Rahmen des Konjunkturpaketes II ein Sonderprogramm für Gewerbeimmobilien verabschiedet - über die KfW-Bank soll es Bürgschaften für ausgefallene Kreditfinanzierungen geben.
Der BFW kämpft nun dafür, dass der Staat dieses Programm auf den Wohnimmobilien-Bereich erweitert. "Wenn es nicht gelingt, dem Mangel wirksam entgegenzutreten, kann es passieren, dass Menschen bald für nur mittelmäßige Immobilien viel Geld zahlen müssen oder aber erst gar keine finden", befürchtet BFW-Vorsitzender Walter Rasch.
