Angesichts der enorm hohen und ständig steigenden Bodenpreise arbeitet die Stadt an einer Reform ihrer Grundstücksvergabe. Demnach könnten sich die Verkaufspreise für den sogenannten Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) künftig nicht mehr am von Gutachtern festgelegten Verkehrswert orientieren, sondern an "festen Grundstückspreisen", die die Stadt selbst festlegt, wie Georg Reisner, Abteilungsleiter für Wohnungs- und Städtebauförderung im Planungsreferat, erklärt. Es geht beim KMB um preisgedämpften Wohnraum für Menschen, die mit ihrem Einkommen oberhalb der Grenzen von Förderprogrammen liegen, aber sich die Mieten auf dem freien Markt trotzdem kaum leisten können. Wenn die Vergabe eines Grundstücks etwa zusätzlich an soziale Kriterien geknüpft würde, dann könnte die Stadt so rechtfertigen, nicht mehr den Verkehrswert heranzuziehen wie eigentlich vorgeschrieben, so die Überlegung.
Profiteure könnten die städtischen Wohnungsbauunternehmen GWG und Gewofag sowie Genossenschaften, aber auch freie Bauträger sein, die nach den Regeln des KMB bauen. In diesem Jahr will die Stadt im Kreativquartier an der Dachauer Straße Flächen vergeben, auf denen 150 KMB-Wohnungen entstehen können, im neu entstehenden Stadtteil Freiham sollen 600 bis 700 dieser Wohnungen auf den Weg gebracht werden. Allerdings müsse man bei der Reform des KMB beachten, nicht mit dem Vergaberecht oder dem Beihilferecht in Konflikt zu geraten, sagt Reisner. Eine Vorlage dazu sei in Arbeit und solle nach Möglichkeit noch vor der Sommerpause in den Stadtrat kommen. Deshalb will Reisner auch noch nicht genauer ausführen, wie die sozialen Kriterien aussehen könnten.
Angestoßen wurden die Überlegungen durch die Probleme, die die Stadt hat, für ihre Grundstücke im ersten Bauabschnitt in Freiham Abnehmer zu finden. So gab es im vergangenen Jahr eine Ausschreibung von sechs Grundstücken für Genossenschaften. 40 Prozent jedes Baufeldes waren für den KMB reserviert, der Rest für geförderten Wohnraum nach München Modell Miete und nach einkommensorientierter Förderung (EOF). Als Grundstückspreis verlangte die Stadt für den KMB-Anteil an dieser Stelle 1210 bis 1255 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche - ein erheblicher Abschlag, der Verkehrswert liegt bei 3125 bis 3200 Euro. Für diesen Abschlag verpflichten sich die Bauherren, dass die Wohnungen 60 Jahre vermietet und nicht verkauft werden und dass die Mieten sich am Mietspiegel orientieren.
Dennoch wären die Projekte für Genossenschaften unwirtschaftlich gewesen. Es gab keine Bewerber. Daraufhin startete die Stadt eine zweite Ausschreibung, in der der KMB-Anteil zugunsten geförderter Wohnungen auf 25 Prozent gesenkt wurde, dadurch sanken die Grundstückspreise. Nun gab es 18 Bewerber, die Baufelder gingen weg. Der KMB, den die Stadt angesichts des angespannten Mietmarkts 2013 eingeführt hat und mit dem bisher mehr als 1500 Wohnungen gebaut oder geplant wurden, funktioniere nicht mehr richtig, sagt Heide Rieke, planungspolitische Sprecherin der SPD-Fraktion im Stadtrat. "Deshalb möchte ich eine neue Regelung." Auch andere Fraktionen zeigen sich aufgeschlossen für eine Reform.
Vertreter gemeinschaftlicher Wohnprojekte wie Genossenschaften oder Baugemeinschaften werben seit einiger Zeit dafür, dass die Stadt eine "soziale Rendite" beim Grundstückspreis berücksichtigt. Gemeint damit ist, dass Bauprojekte etwa umweltfreundlich konzipiert werden. Eine andere Überlegung für eine KMB-Reform ist, dass Wohnungen für Menschen reserviert werden, die in Mangelberufen arbeiten, die die Stadt also dringend braucht, die aber von den Mietpreisen abgeschreckt sind. Die Reformpläne stehen auch vor dem Hintergrund, dass die Verkehrswerte mit der Veröffentlichung neuer Bodenrichtwerte im Juni noch einmal steigen dürften.
Noch ungeklärt ist der künftige Umgang mit Baugemeinschaften, also Gruppen, die unabhängig von Bauträgern Mehrfamilienhäuser bauen, um dann selbst darin zu wohnen. Für sie hatte die Stadt in Freiham fünf Grundstücke mit Platz für insgesamt 170 Wohnungen ausgeschrieben. Allerdings ging nur eines weg, denn dabei wären 15 Prozent nach dem München Modell Eigentum gefördert gewesen, der Grund für die übrigen Wohnungen wäre nach Verkehrswert von mehr als 3000 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche verkauft worden. Das war den meisten zu teuer. Nun hat der Planungsausschuss des Stadtrats beschlossen, drei der Baufelder für andere Nutzungen zu vergeben, eines mit Platz für 60 Wohnungen wird noch einmal für Baugemeinschaften ausgeschrieben, dann aber komplett nach München Modell Eigentum. Damit liegen die Preise je nach Einkommen bei 800, 1000 oder 2000 Euro. Ein solche Subvention von Wohneigentum lehnt die SPD aber eigentlich ab.
