Bei möblierten Wohnungen gelten andere Regeln? Nicht unbedingt. Mieter müssen sich um die Wohnung kümmern? Ja, und manchmal auch für Schäden aufkommen. Auf einen Handwerker unbegrenzt warten? Nein, oder besser gesagt: jein - einige Mietrecht-Tipps.
Möbliert vermietet: Immer mehr Wohnungen in Großstädten und Ballungszentren werden möbliert vermietet. Viele Vermieter glauben offenbar, so die Mietpreisbremse umgehen zu können, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). Ein Irrtum: Die Regel gilt unabhängig davon, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird. Laut DMB gibt es davon nur folgende Ausnahmen: Wenn die möblierte Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, zum Beispiel als Ferienwohnung. Oder wenn es sich um ein möbliert vermietetes Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung handelt. Ansonsten gilt die Mietpreisbremse, sodass der Vermieter in der Regel nicht mehr fordern darf als die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent.
Allerdings ist es oft schwierig, die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine möblierte Wohnung festzustellen. Die Mietspiegel weisen mitunter Zuschläge für Einbauschränke oder ähnliches Mobiliar aus. In der Regel beziehen sich die dort angegebenen Durchschnittsmieten auf unmöblierte Wohnungen. Wird eine Wohnung vollständig möbliert vermietet, ist deshalb auf die Vergleichsmiete ein Zuschlag zu berechnen. Dessen Höhe richtet sich nach dem Gebrauchswert der Möbel und damit nach dem Zeitwert. Im Zweifel sollten Mieter bei der Anmietung, spätestens aber wenn sie sich auf die Mietpreisbremse berufen wollen, Auskunft vom Vermieter hinsichtlich der Anschaffungskosten und des Anschaffungszeitpunktes des Mobiliars verlangen. Die meisten Gerichte gehen bei der Berechnung des Zuschlags von einem zehnjährigen Abschreibungszeitraum für die Möblierung und einem monatlichen Abschreibungssatz von zwei Prozent des Zeitwerts aus. Bei einer 10 000 Euro teuren Möblierung wären das bei neuen Möbeln 200 Euro Zuschlag. Sind die Möbel zwei Jahre alt, beträgt der Zuschlag 160 Euro im Monat.
Regenwasser: Wer verreist und daheim Fenster offen stehen lässt, muss für Regenschäden zahlen, die während der Abwesenheit entstehen. Darüber informiert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Im Normalfall muss der Vermieter dafür sorgen, dass nasse Wände getrocknet werden oder durchfeuchtetes Parkett erneuert wird. Doch wenn der Mieter den Schaden zu verschulden hat, muss er die Kosten dafür ersetzen. Ab wann von einer längeren Abwesenheit ausgegangen wird, ist laut Eigentümerverband nicht gerichtlich geklärt. Besonders umsichtig müssen Mieter in den kalten Monaten sein: Wer im Winterhalbjahr seine Wohnung nicht beheizt und die Fenster während des Urlaubs offen stehen lässt, riskiert, dass Wasser in Leitungen einfriert - und eine fristlose Kündigung. Und zwar selbst, wenn es zu keinem erheblichen Frostschaden kommt, so ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 268/13).
Handwerker: Noch schnell den Klempner in die Wohnung lassen und dann zur Arbeit? Das klappt nicht immer, wissen viele Berufstätige. Wenn sich der Handwerker verspätet, muss man aber nicht unbegrenzt warten, erklärt der Bauherren-Schutzbund (BSB). Nach einer zumutbaren Wartezeit könne man gehen. Steht der Handwerker dann vor verschlossener Tür, darf er die Kosten für An- und Abfahrt nicht in Rechnung stellen. Ungefähr eine halbe Stunde zu warten, sei im Alltag zumutbar, meint Erik Stange vom BSB. Allerdings: "In der Praxis muss man sich heutzutage überlegen, ob man die Verspätung nicht akzeptieren sollte. Bei der aktuellen Auftragslage und dem Fachkräftemangel ist es ja sehr schwer, einen Ersatzhandwerker zu finden."
Reparaturen: Grundsätzlich sind Vermieter für die Instandhaltung einer Wohnung oder eines Hauses verantwortlich. Allerdings können sie ihren Mietern die Übernahme von kleineren Reparaturen auferlegen - mit einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag, erklären Experten von Stiftung Warentest. Wie viel Mieter maximal zahlen müssen, ist nicht einheitlich festgelegt: Einige Gerichte sehen die Obergrenze bei 75 Euro pro Reparatur, andere bei 100 Euro oder sogar 120 Euro. Wichtig: Im Mietvertrag muss nicht nur die Einzelgrenze, sondern auch eine Höchstgrenze genannt sein. Acht Prozent der jährlichen Miete ohne Nebenkosten gelten als angemessen. Fehlen die Grenzen im Vertrag, müssen Mieter nichts zahlen. Reparaturen an Strom-, Wasser- und Gasleitungen oder einer Therme gehen ohnehin immer zulasten des Vermieters. Zahlen müssen Mieter bei Gegenständen, deren Zustand und Lebensdauer sie durch eine pflegliche Behandlung beeinflussen können. Das sind zum Beispiel die Griffe von Wasserhähnen, Lichtschalter und Türklinken.
Gartenteich: Mieter sollten immer mit ihrem Vermieter Rücksprache halten, bevor sie einen Teich anlegen. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. In einem Gemeinschaftsgarten ist stets die Erlaubnis des Vermieters nötig, bei Mietergärten haben die Gerichte Streitfälle rund um den Teich nicht einheitlich entschieden. Laut Landgericht Dortmund muss der Vermieter die Anlage eines Teiches nicht ohne Weiteres dulden (Az: 1 S 11/99). Die Richter des Landgerichts Lübeck hingegen vertreten die Ansicht, die Anlage eines Gartenteichs entspreche dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange der Mietvertrag keine Vorbehalte enthält und sich der ursprüngliche Zustand des Grundstücks bei Mietende wiederherstellen lässt (Az: 14 S 61/92). Mieter haben zudem eine Verkehrssicherungspflicht, wenn sie einen Teich angelegt haben. Sie müssen also beispielsweise dafür sorgen, dass keine Nachbarskinder hineinfallen können. Ist es nicht möglich, das Grundstück gegen unbefugtes Betreten zu schützen, muss der Teich abgedeckt werden.