Die Preise für Grundstücke, Wohnungen und Häuser in München steigen und steigen - daran hat auch die schwächelnde Konjunktur in den vergangenen Monaten nichts geändert. Zwischen zwei und sechs Prozent mehr als noch vor einem halben Jahr müssen Käufer laut dem aktuellen Marktbericht des Immobilienverbands IVD heute im Schnitt ausgeben. Damit habe sich der Anstieg zwar etwas verlangsamt, die Gefahr einer Immobilienblase in München, die demnächst platzen könnte, sieht Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, aber nicht.
Es sei nicht zu erwarten, dass die Nachfrage nach Wohnraum in unmittelbarer Zukunft drastisch zurückgehe. "Wir haben in München einen jährlichen Bevölkerungszuwachs von 0,75 Prozent", sagt Kippes. Dazu komme der Trend zu Einpersonenhaushalten. Aktuell lebten 55 Prozent aller Münchner allein in einer Wohnung, 1971 waren es lediglich 42 Prozent. "Sie beanspruchen die größte Wohnfläche pro Kopf", sagt Kippes. Problematisch, weil der Wohnraum immer knapper wird. "Der Zuzug und die zunehmende Singularisierung sind die beiden Effekte, die uns deutliche Probleme machen", sagt er.
Die Internetplattform Scoperty berechnet Schätzwerte für Wohnungen - auch für solche, die gar nicht zum Verkauf stehen. Damit soll der Immobilienmarkt ein bisschen transparenter werden, sagen die Gründer.
Das zeigt sich auch bei den Kaufpreisen, die in allen Bereichen in München gestiegen sind: Für ein freistehendes Einfamilienhaus zahlt man laut IVD nun im Durchschnitt 1,7 Millionen Euro, das sind 4,2 Prozent mehr als noch im Frühjahr dieses Jahres. Ein Reihenmittelhaus kostet inzwischen 970 000 Euro und eine Doppelhaushälfte 1,3 Millionen Euro. Den größten Preisanstieg verzeichnen die Marktforscher bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau, hier müssen Käufer 6,3 Prozent mehr ausgeben als vor einem halben Jahr. Relativ moderat fiel das Plus dagegen bei den Kaufpreisen für neu gebaute Eigentumswohnungen aus, dort ist der Quadratmeter in den vergangenen beiden Halbjahren jeweils "nur" um 200 beziehungsweise 150 Euro teurer geworden. Im Halbjahr zuvor waren es noch 500 Euro.
Im Zehnjahresvergleich haben sich die Preise für bestehende freistehende Einfamilienhäuser, Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften in München mehr als verdoppelt. Das Gleiche gilt auch für Eigentumswohnungen, egal ob Bestand oder Neubau.
Erste Anzeichen für eine Abschwächung des Trends sehen die Makler aber inzwischen. Mittlerweile sei deutlich spürbar, dass sich das Kaufverhalten der Interessenten ändere, sagt Immobilienmaklerin Martina Wesseling aus Pfaffing. Sie könne etwa feststellen, dass sich Interessenten mittlerweile wieder striktere Preisgrenzen beim Kauf einer Immobilie setzen. Sie seien wieder kritischer. "Die Leute hinterfragen einen Immobilienkauf immer mehr", sagt Kippes. Häufiger würden wieder mehr Gutachten zu den jeweiligen Objekten gewünscht. Man müsse sogar die Verkäufer angesichts des vermeintlichen Misstrauens immer öfter beruhigen. Was die Kaufbereitschaft der Interessenten angehe, spiele auch die Lage der Immobilien eine große Rolle, sagt Immobilienmakler Andreas Hammerl aus Starnberg.
Gentrifizierung, Aufwertung, Mieterhöhung: Die Wohnangst in München hat längst auch diejenigen erfasst, die eigentlich eine Wohnung haben. Die Stadt darf diesen Irrsinn nicht akzeptieren.
Der Münchner Speckgürtel habe sich bis vor fünf Jahren auf den S-Bahn-Bereich beschränkt. "Heute reicht er deutlich darüber hinaus." Das hohe Preisniveau Münchens wirke sich zunehmend auf umliegende Landkreise aus. "Hier zeigt sich der Ripple-Effekt", sagt Kippes. "Der Münchner geht ein Stück weiter raus und bringt seine spezielle Preisvorstellung mit." Der Effekt lasse sich dann ein ganzes Stück weit fortsetzen, sagt Wesseling. "In den nördlichen Landkreis Rosenheim drücken die Käufer aus dem Landkreis Ebersberg und dort die aus München."
Die Preisspirale bewege sich bayernweit unermüdlich nach oben, sagt Kippes. Baugrundstücke sind im landesweiten Schnitt inzwischen 6,1 Prozent teurer als im Frühjahr, Einfamilienhäuser um 5,8 Prozent. Einzige Ausnahme ist Ingolstadt. Dort sind die Preise gesunken. "In Ingolstadt sieht man die Bremsspuren der Automobilwirtschaft und ihrer Zulieferer", sagt Kippes.
