Viermal im Jahr prüft die Deutsche Börse, welche 30 Firmen dem Dax angehören sollten, dem wichtigsten Aktienindex der Republik. Am Donnerstagabend war es wieder so weit - und es traf, mitten in der Corona-Krise, die Lufthansa: Deutschlands größte Fluggesellschaft fliegt in gut zwei Wochen aus dem Dax, hat die Börse entschieden. Zu sehr hat Lufthansa in den vergangenen Monaten an Wert verloren, als infolge der Corona-Pandemie kaum noch Passagiere geflogen sind.
Stattdessen steigt nun Deutsche Wohnen in den Index auf. Der zweitgrößte Vermieter Deutschlands besitzt mehr als 160 000 Wohnungen, die meisten davon in Berlin. So sehr die Politik auch versucht, den Anstieg der Mieten in hiesigen Städten zu bremsen, so sehr Mieterschützer das Geschäftsmodell von Wohnungskonzernen kritisieren: Den Aufstieg der Deutsche Wohnen an der Börse konnte das bislang kaum aufhalten. Gut 42 Euro ist eine Aktie des Berliner Unternehmens heute wert - doppelt so viel wie vor fünf Jahren.
Der Wechsel ist bemerkenswert, da mit Deutsche Wohnen nun schon der zweite Immobilienkonzern in den Leitindex aufrückt. Seit 2015 ist auch Deutschlands größter Vermieter Vonovia im Dax gelistet. Beide Firmen profitieren davon, dass viele junge Menschen in hiesige Großstädte gezogen sind, den Jobs und Studienplätzen hinterher. Seitdem stehen kaum noch Wohnungen von Deutsche Wohnen und Vonovia leer. Zudem haben die Großvermieter regelmäßig Mieten erhöht, wo es die Nachfrage und lokale Regelungen hergeben.
Zudem profitieren Immobilienunternehmen von den historisch niedrigen Zinsen. Sie können sich günstig Geld leihen - und zugleich wollen viele Investoren in Stadtwohnungen investieren. Das treibt die Preise: Alle Immobilien der Deutsche Wohnen zusammen sind mittlerweile etwa 25 Milliarden Euro wert. Dem stehen gut neun Milliarden Euro Schulden gegenüber. So erklärt sich in etwa der Börsenwert.
Mieterschützer: "Kein Grund zur Freude"
Mieterschützer hingegen sehen den Aufstieg des Konzerns kritisch. Deutsche Wohnen werde künftig noch stärker in den Fokus internationaler Investoren rücken, befürchtet der Deutsche Mieterbund. "Der Druck zu Mietsteigerungen wird daher steigen", sagte eine Sprecherin. "Für Mieter ist es daher kein Grund zur Freude." Allerdings hat Deutsche Wohnen auch jetzt schon namhafte Aktionäre aus dem Ausland. Zum Beispiel halten der weltgrößte Vermögensverwalter Blackrock und der staatliche Pensionsfonds aus Norwegen zusammengerechnet gut 17 Prozent der Anteile.
Auch der Berliner Mieterverein kritisiert, dass Deutsche Wohnen hohe Mieten verlange, wenn die Firma freigewordene Wohnungen neu vermiete. "Leistungen minimieren, Einnahmen erhöhen, das mag an der Börse erfolgreich sein", sagte Geschäftsführer Reiner Wild, "für die Nutzer der Wohnungen ist diese Devise jedoch mangelhaft."
Das Unternehmen selbst sieht das ganz anders. Deutsche Wohnen biete Immobilien in mittlerer Qualität an, die bezahlbar seien, kontert Vorstandschef Michael Zahn. Im Schnitt zahlten Mieter des Konzerns zuletzt 7,01 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Auch habe man die Ausgaben für Personal und Instandhaltung in den vergangenen Jahren erhöht.
"Wir nehmen unsere Verantwortung ernst und werden auch weiterhin unseren Beitrag zur Bewältigung der großen Herausforderungen im Wohnungssektor leisten", sagte Zahn anlässich des Dax-Aufstiegs. "Die Entwicklung von bezahlbarem und lebenswertem Wohnraum bleibt unsere oberste Priorität." Man bekenne sich auch zu Investitionen in den Klimaschutz und Neubau.
Wie sehr Deutsche Wohnen zum Feindbild kritischer Mietervertreter geworden ist, zeigte sich voriges Jahr in Berlin, als sich ein Protestbündnis formierte. Es fordert ein Volksbegehren, um große Wohnungsfirmen zu vergesellschaften. Sein Name: "Deutsche Wohnen & Co enteignen".
Der Berliner Senat hat im Februar auf die Kritik an steigenden Wohnkosten reagiert - und einen Großteil der Wohnungsmieten in der Hauptstadt eingefroren. Mieterhöhungen sollen erst vom nächsten Jahr an wieder erlaubt sein - und auch dann nur in begrenztem Umfang. CDU und FDP wollen das Gesetz vor Gericht zu Fall bringen.
Auch Deutsche-Wohnen-Chef Zahn hält den Mietendeckel nach eigenem Bekunden für verfassungswidrig. Bleibt die Regelung bestehen, wird sein Unternehmen im November mehrere Tausend Mieten senken müssen. Zahns Glück: Neben den Mietshäusern in Berlin vermietet Deutsche Wohnen noch Zehntausende Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet, Dresden oder Leipzig. Hinzu kommen Pflegeheime mit gut 12.000 Plätzen sowie kleine Gewerbeimmobilien.
Kritiker ärgern sich auch deshalb über den Aufstieg des Konzerns, weil er ihrer Ansicht nach Ergebnis einer verfehlten Wohnungspolitik ist: Ohne die vielen Privatisierungen rund um die Jahrtausendwende wäre Deutsche Wohnen wahrscheinlich nie zur jetzigen Größe herangewachsen. Denn die Firma, gegründet 1998 als Wohnimmobilien-Tochter der Deutschen Bank, hat gleich zwei ehemals städtische Wohnungsgesellschaften in Berlin übernommen: 2007 die Gehag, einst gegründet als "Gemeinnützige Heimstätten-, Spar- und Bau-AG". Sowie 2013 die GSW Immobilien, einst ebenfalls eine "städtische Wohnungsfürsorge-Gesellschaft", die Berlin 2004 privatisierte.
Während der Dax-Absteiger Lufthansa so sehr unter der Corona-Pandemie leidet, dass der Staat mit Milliardenhilfen bei der Fluggesellschaft einsteigt, kommen Wohnungskonzerne bislang auch vergleichsweise gut durch die Krise. Zwar verzichtet Deutsche Wohnen nun nach eigenem Bekunden auf Kündigungen, wenn Mieter infolge der Pandemie in finanziellen Nöten stecken. Auch hat das Unternehmen einen Hilfsfonds für Mieter eingerichtet und erhöht einstweilen keine Mieten. Dennoch sollen die Aktionäre in diesem Jahr eine Dividende von 90 Cent je Anteilsschein erhalten. Seit Jahresbeginn hat Deutsche Wohnen an der Börse weitere 17 Prozent an Wert gewonnen.
Welche Firmen dem Dax angehören, entscheidet die Deutsche Börse regelmäßig anhand von zwei Kriterien: Für wie viel Geld haben Anleger in den vergangenen Monaten Aktien der einzelnen Konzerne gekauft? Und wie viel waren alle frei handelbaren Anteilsscheine der Unternehmen in den vergangenen Wochen wert? Lufthansa ist längst nicht die erste namhafte Firma, die in diesen Kriterien nicht mehr weit genug vorne liegt: Schon vorigen Herbst musste der Traditionskonzern Thyssenkrupp den Index verlassen. Ein Jahr zuvor hatte die Commerzbank für den deutlich jüngeren Zahlungsabwickler Wirecard Platz gemacht.
Die Wechsel sind insofern bedeutend, als dass viele Anleger gezielt in Unternehmen investieren, die gewissen Aktienindizes angehören. Beispielsweise müssen Indexfonds und sogenannte ETFs, die den Dax genau nachbilden, bald Lufthansa-Aktien verkaufen und dafür in Deutsche Wohnen investieren. Dafür haben sie nun gut zwei Wochen Zeit: Am 22. Juni soll Lufthansa von der Dax-Kurstafel in Frankfurt den Abflug machen.
