Fast alle sind möbliert, klein und ziemlich teuer. Und sie sind längst nicht mehr nur für Studenten; etwa jedes zweite Apartment, das unter der Rubrik "Micro-Living" geführt werden kann, wird inzwischen von Berufstätigen gemietet, von Jobeinsteigern oder Pendlern. Das ist eines der Ergebnisse eines Marktreports, den die neu gegründete Initiative Micro-Living (IML) jetzt veröffentlicht hat.
Der Anstoß dafür, eine Plattform für Eigentümer, Betreiber und Verwalter von Apartmenthäusern zu schaffen, ging vom Analyseunternehmen Bulwiengesa aus, das "die Transparenz in diesem noch recht jungem Marktsegment" verbessern will. Bisher gehören elf Unternehmen und der Bundesverband Micro-Living zu dem Verbund, darunter die Deutsche Mikro Wohnen (Demiwo), ein auf die Entwicklung von Mikroapartmentkonzepten spezialisiertes Immobilien-Start-Up, die International Campus Group (IC) und Staytoo Apartments, eine Marke der MPC Capital-Gruppe. Mit von der Partie sind aber zum Beispiel auch Union Investment und die Commerz Real.
Für den ersten Marktreport wurden Betriebsdaten von knapp über 20 000 Wohneinheiten in 96 Apartmenthäusern ausgewertet mit 553 000 Quadratmetern Wohnfläche. Das bildet nur einen kleinen Teil des Gesamtmarktes ab; insgesamt dürfte es etwa 340 000 privatwirtschaftlich betriebene Apartments in Deutschland geben von etwa 1700 Anbietern, schätzt Felix Embacher, Bereichsleiter Micro-Living bei Bulwiengesa.
Viel wichtiger als die Ausstattung ist die Lage des Hauses
Der Report wirft dennoch ein interessantes Licht auf die Branche. Die ausgewerteten Apartments werden alle mit "All-In- Mieten" vermietet. Das heißt, in der Miete sind sämtliche Betriebskosten, Strom, Möblierung und WLAN, manchmal auch Bettwäsche enthalten. Die monatlichen Mieten liegen im Mittel bei 542 Euro, bewegen sich aber in einer sehr breiten Spanne von etwa 250 bis 1310 Euro, was die große Heterogenität der Apartmenthäuser zeigt.
Studierende sind mit 54 Prozent aller Mieter eine wesentliche Zielgruppe, aber bei Weitem nicht die einzige. "Einige Apartmenthäuser haben tatsächlich keinen einzigen Studierenden als Mieter", heißt es im Report. Für andere Zielgruppen sei es wichtig, dass die Apartments "ein Stück großzügiger geschnitten sein müssen".
Im Report wurden auch einige Thesen geprüft, zum Beispiel die: Je kleiner die Apartments, desto höher der Studentenanteil. Stimmt, ergab die Studie. Und: Je kleiner die Apartments, desto höher die Miete je Quadratmeter. Stimmt auch. Dennoch wird Investoren abgeraten, "bedingungslos in die Rallye der immer noch kleineren Apartments einzusteigen, wenn dadurch nicht auch die Endmiete entsprechend sinkt". Gerade auch in Zeiten des Social Distancing gewinne das Wohnen als Rückzugsort für die Bewohner weiter an Bedeutung. Umso wichtiger sei es, dass die Apartments solchen Ansprüchen genügten.
Weiteres interessantes Ergebnis des Reports: Die Lage eines Apartments ist für die Miethöhe wichtiger als die Qualität des Wohnobjekts - lieber Bahnanschluss als tolle Sanierung. Im Einzelnen bewertet Bulwiengesa den Standort eines Apartmenthauses anhand der Kriterien "Qualität der ÖPNV-Anbindung", "Versorgungsgrad mit Lebensmitteln" und "Gastronomiedichte". Das Wohnhaus wird unter anderem bewertet auf Basis von Alter und Sanierung, Ausstattung mit Fitnessraum, Waschsalon, Rezeption mit einer täglichen Besetzung von mindestens acht Stunden und schnellem Internetzugang.
Nicht bestätigt hat sich dagegen diese These: Je höher die Miete je Quadratmeter, desto niedriger die Auslastung. Das in den meisten Städten strukturelle Missverhältnis aus kleinteiligem Wohnungsangebot und -nachfrage beschere den Anbietern Auslastungsquoten von durchschnittlich 93 Prozent. Will heißen: Der Markt gibt es her - noch, denn die Corona-Krise hat dem Boom einen ordentlichen Dämpfer beschert. Felix Embacher: "Die Corona-Krise wird Mieten und Kaufpreise beeinflussen. Damit scheint der Boom im Micro-Living-Segment erst einmal gestoppt." Standortqualitäten und nachhaltige Mietansätze dürften wieder wichtiger werden, Konzepte müssten überdacht und gegebenenfalls angepasst werden. Welche Folgen die Epidemie tatsächlich hat, soll der nächste Marktreport im Herbst zeigen.