Es klingt fast ein wenig schicksalsergeben, wie der Chef eines großen Münchner Immobilienunternehmens über die anstehenden Verhandlungen zu einer Reform der Sozialgerechten Bodennutzung (Sobon) spricht: "Es bleibt uns nicht anderes übrig als mitzumachen, sonst legt der Stadtrat einfach irgendetwas fest."
Diese Worte geben die Stimmung in der Branche ganz gut wieder: Die Bauträger haben sich damit abgefunden, dass die Stadt ihnen bei der Ausweisung neuer Wohnbaugebiete künftig mehr Flächen für bezahlbaren Wohnraum und mehr Abgaben für Grundschulen und Kitas abknöpfen wird. Nun wollen sie versuchen, den - aus ihrer Sicht - Schaden zu begrenzen. Und sie schauen gespannt auf das, was an diesem Freitag beim ersten Treffen der "Sobon-Kommission" herauskommt, in der Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) mit Vertreterinnen und Vertretern der Stadtratsfraktionen über verschiedene Reformmodelle diskutiert.
In einem vertraulichen Papier schlägt das Rathaus vor, private Investoren stärker als bisher in die Pflicht zu nehmen - auch bei den Kosten für Infrastruktur.
Die Verwaltung hat in den vergangenen Wochen Ideen ausgearbeitet, nachdem Grüne und SPD im Koalitionsvertrag Eckpunkte einer neuen Sobon festgeschrieben hatten: Bei neuen privaten Wohnbauprojekten sollen künftig 50 Prozent des Wohnraums gefördert oder preisgedämpft sein, bisher sind es 40 Prozent. Zudem soll die Preisbindung - statt wie bisher meist auf 25 Jahre - künftig per Erbbaurecht auf 80 Jahre festschrieben werden. Und die Investoren sollen für den Bau von Kitas und Grundschulen statt 100 Euro künftig mindestens 250 Euro pro Quadratmeter des Bauprojekts beisteuern.
Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) vertritt die Bauwirtschaft beim Sobon-Thema. Dessen Vertreter äußern sich vorsichtig, sie wollen das Thema in dieser frühen und deshalb sensiblen Phase nicht zuspitzen. "Es war bisher immer gute Übung, dass die Stadt sich mit uns abgeglichen hat", sagt Patrick Slapal, Geschäftsführer des BFW Bayern. "Einen solchen Abgleich mit der Realität braucht es jetzt auch." Landeschef Andreas Eisele ergänzt: "Wir sind gern bereit, den Entscheidungsträgern unsere Bedenken mitzuteilen."
Gerade der letzte Punkt ist aus Sicht des Münchner Bauunternehmers, der seinen Namen nicht genannt haben möchte, "ein No-go, das killt jeden Bauträger, weil die Projekte dann nicht mehr finanzierbar sind". Über 150 Euro könne man vielleicht reden. Die Ausweitung des preisregulierten Wohnungsbaus auf 50 Prozent hält er unter bestimmten Bedingungen für machbar. Auch für längere Bindungsfristen sei er offen, "das ist mir völlig egal, ob das statt 25 dann 40 oder 50 Jahre werden". Wichtig sei, dass die Neuregelung "eine längere Verbindlichkeit in die Sobon bringt".
In der Immobilienbranche herrscht Unmut, weil die letzte Sobon-Reform, in der der preisregulierte Anteil von 30 auf 40 Prozent erhöht wurde, erst 2017 beschlossen wurde - und noch keines der seitdem angestoßenen Projekte fertiggestellt ist. Auf politischer Seite aber hält man die Regeln von 2017 für überholt angesichts von Wohnungsnot und ständig steigender Preise. Deshalb hat OB Reiter die Sobon-Reform zu einem der ersten großen Projekte seiner neuen Amtszeit gemacht, das er bis Anfang kommenden Jahres eingetütet haben will - im Einvernehmen mit der Bauwirtschaft. Denn beide Seiten brauchen einander: Wenn die Stadt auf eigene Faust neue Regeln beschließt, besteht die Gefahr, dass die Bauträger sich zurückziehen und weniger der dringend benötigten Wohnungen bauen.