Ein öffentlicher Wald über den Dächern Schwabings, eine grüne Ruhezone auf dem obersten Stockwerk eines neuen Geschäfts- und Bürokomplexes in der dicht bebauten Stadt - diese Vision für das Areal des ehemaligen Karstadt-Kaufhauses am Nordbad kann Realität werden. Das Münchner Architektenbüro Schluchtmann mit dem Team um Aika Schluchtmann und Julian Vogt hat mit dem besonderen Öko-Konzept und dem Entwurf für den Block an der Schleißheimer Straße mit Markthalle, Geschäften, Gastronomie sowie Büroflächen für bis zu 1000 Arbeitsplätze den Architektenwettbewerb gewonnen.
Zwölf europaweit namhafte Büros hatten sich daran beteiligt. "Es freut mich besonders, dass die ersten vier platzierten Entwürfe von Münchner Architekten stammen", sagt der Immobilienunternehmer Stefan Pfender. Er und Dieter Lorenz sind die Bauherren des Projekts. Hinter Schluchtmann reihen sich die Büros Allmann Sattler Wappner sowie Henn und Oliv Architekten.
Der Siegerentwurf habe mit großer Mehrheit das Preisgericht überzeugt, berichtet Pfender: "Hier entsteht kein beliebiger Bürokomplex mit Einkaufsmöglichkeiten, sondern ein Stadtquartier, das den Bürgern auch etwas zurückgibt." Das Highlight sei der grüne Niederwald und die Orangerie auf dem Dach, "die alle Bürger gastronomisch tagsüber oder für Veranstaltungen erleben und nutzen können". Der "sensationelle Blick über die Dächer Schwabings" lade dazu ein.
Grün soll es werden - sowohl auf dem Areal als auch drumherum. Simulation: Schluchtmann Architekten
Nicht nur die Landschaft aus Bäumen und Sträuchern, die das Mikroklima verbessern, die Biodiversität steigern und nicht zuletzt das Wohlbefinden der Nachbarn und Büronutzer verbessern soll, kennzeichnen die Planung. In den zurückgesetzten Pavillon kommt ein Lokal, dazu gibt es Flächen für Urban Gardening und einen Waldspielplatz für die hausinterne Kita.
Das Erdgeschoss soll ein "lebendiger und vielfältiger" Bereich werden. Den Mittelpunkt bildet eine leicht zur Schleißheimer Straße angehobene Markthalle, von der man auch direkt zu den Läden im ersten Untergeschoss gelangt. Der Innenhof ist als "dicht bepflanzter Hain" mit großen Bäumen vorgesehen. "Ein Trinkwasserbrunnen ermöglicht einen Aufenthalt auch ohne Konsumzwang", heißt es im Architektenkonzept. An der Schleißheimer Straße und der Elisabethstraße sollen Bäume gepflanzt werden.
Aus stadtplanerischer Sicht eröffnete sich durch die Schließung der Karstadt-Filiale eine Chance
Gerade die Freiräume und der Klimaschutz sollten bei der Neuordnung des Geländes nach Wunsch der Stadtplaner und der Rathauspolitik eine zentrale Rolle spielen. Gefordert waren vielseitig nutzbare Grün- und Freiflächen in den Innenhöfen und auf den Dächern, die sich positiv auf das Mikroklima auswirken. In die Tiefgarage sollen auch rund 100 Anwohnerparkplätze kommen.
Das Innere soll mit Bäumen bepflanzt sein und zum Verweilen auch ohne Konsumzwang einladen. Simulation: Schluchtmann Architekten
Für den damaligen Bau des Karstadt-Warenhauses am Nordbad wurde ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen, der auch weiter Bestand hat. Dieser sieht auf dem Grundstück nur eine gewerbliche Nutzung vor. Dagegen hatte sich der Bezirksausschuss ausgesprochen und die Errichtung von Wohnungen gefordert. Dies sei aus rechtlichen Gründen nicht möglich, hatte das Planungsreferat festgestellt.
Das Kaufhaus wurde 1968 eröffnet und war damals die zweite Karstadt-Filiale in München. Durch die Umstrukturierungen im Konzern Galeria Karstadt Kaufhof GmbH und der daraus folgenden Insolvenz Anfang 2020 wurden in ganz Deutschland Standorte geschlossen, darunter auch der Karstadt am Nordbad. Der Lockdown während der Corona-Pandemie sorgte zudem für das schnelle Ende der beliebten Einkaufsmöglichkeit im Stadtviertel. Der Mietvertrag für Karstadt lief eigentlich noch sieben Jahre, außerdem gab es eine Option für weitere 15 Jahre.
Bereits 2019 hatten die Münchner Investoren Pfender und Lorenz das Grundstück von Goldman-Sachs erworben. "Zunächst nur als Kapitalanlage", sagt Pfender, "aber dann zwangen uns die Ereignisse zum Handeln". Aus stadtplanerischer Sicht eröffnete sich eine Chance. Es konnte ein Projekt angegangen werden, das sich in seiner Höhenentwicklung, Baustruktur und Nutzungsmischung deutlich stärker in das Umfeld integrieren soll, als es beim inzwischen abgebrochenen Kaufhaus der Fall war. Der Anspruch ist hoch. Sowohl die Stadt als auch die Bauherren legen Wert auf eine ganz besondere städtebauliche und architektonische Konzeption.
Die Architektin Aika Schluchtmann hat bereits mit dem Konzept für die Fassadenbegrünung ("vertikaler Garten") eines geplanten Wohnturms mit 52 Metern Höhe im Arabellapark für Aufsehen gesorgt. Baubeginn soll kommendes Jahr sein. Nun also der Nachfolgebau für den Karstadt am Nordbad mit dem Wald auf dem Dach. Anfang 2025 soll man dort spazieren gehen können.
