Um die Immobilienpreise aus München ins Verhältnis zu setzen, hat Albert Fittkau, der Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses, ein paar Vergleiche mit anderen großen deutschen Städten mitgebracht. Natürlich ist der Balken bei München immer am höchsten. Für eine Neubau-Eigentumswohnung in guter Wohnlage etwa reicht er bis knapp über 11 000 Euro. Der Balken für Berlin endet bei knapp unter 7000 Euro. Geradezu irrwitzig ist das Verhältnis bei Reihenhäusern: für München reicht der Balken fast bis 1,2 Millionen Euro, die für Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt und Stuttgart liegen etwas über oder unter 600 000 Euro, der für Bremen deutlich drunter. "Für vier Reihenhäuser in Bremen kriegt man eines in München", sagt Kommunalreferentin Kristina Frank.
Fittkau und Frank stellen an diesem Dienstagvormittag den Jahresbericht des Gutachterausschusses für das Jahr 2021 vor. Neben vielen Marktanalysen von Maklerhäusern und anderen Unternehmen ist dieser Bericht der Stadt quasi der offizielle Überblick. Denn die Zahlen basieren auf allen Kaufverträgen für Immobilien und Grundstücke, die in München geschlossen werden. Und sie verdeutlichen, dass auch das zweite Jahr der Corona-Pandemie den Anstieg der Preise keineswegs gedämpft hat. Sämtliche Kennzahlen zeigen nach oben, viele Steigerungen davon sind so deutlich, dass einem schwindelig werden könnte - vor allem, wenn man bedenkt, dass sie ja schon von einem extrem hohen Preisniveau kommen, was etwa ein grundlegender Unterschied zu Berlin ist.
Die teuerste Immobilie war ein Einfamilienhaus in Nymphenburg für 14,5 Millionen Euro
Für die meisten Münchnerinnen und Münchner am relevantesten dürften die Preise für Wohnungen sein. Hier hat der Gutachterausschuss für den Neubau einen durchschnittlichen Preisanstieg von 15,1 Prozent registriert. Eine 74-Quadratmeter-Wohnung in guter Wohnlage kostet demnach etwa 830 000 Euro. Der Gutachterausschuss ist so nett, für einzelne Kategorien auch den höchsten Kaufpreis des Jahres auszuweisen: Eine neu gebaute 395-Quadratmeter-Wohnung in Bogenhausen ging für 10,9 Millionen Euro weg. Die teuerste Einzel-Wohnimmobilie des vergangenen Jahres war ein Einfamilienhaus in Nymphenburg für 14,5 Millionen Euro.
Bei Bestandswohnungen sind die Preise um neun Prozent gestiegen. Die Quadratmeterpreise reichen von 7900 Euro in durchschnittlicher Wohnlage ohne Denkmalschutz bis zu 12 750 Euro in guter Lage mit Denkmalschutz. Diese Werte sind auch für Menschen relevant, für die der Kauf einer Wohnung außer Reichweite ist. Denn Kaufpreise wirken sich auch auf Mieten aus, auch wenn sie seit Jahren langsamer steigen als Kaufpreise.
All diese Zahlen werfen die Frage auf, ob das so weitergehen kann oder ob die Immobilienpreise in München sich angesichts der unsicheren Weltlage mit dem Krieg in der Ukraine und der deutlich steigenden Kreditzinsen doch beruhigen. Der Maklerverband IVD hat ja Anfang der Woche in einem Bericht für das Münchner Umland eine Trendwende verkündet. So weit gehen Albert Fittkau und Kristina Frank für die Stadt München nicht. Ihr offizieller Bericht geht nur um das Vorjahr, als die Weltlage noch eine andere war. Und sie sind zurückhaltend mit Prognosen, sprechen von einem "Blick in die Glaskugel", aber ein paar vorsichtige Einschätzungen geben sie doch ab.
Die Gefahr, dass durch den Zinsanstieg eine Immobilienblase platzt, schätzt Frank als gering ein
Fittkau etwa sagt, aus den Kaufverträgen von Januar bis Mai 2022 lasse sich weiter ein "latent ansteigendes Niveau" ablesen, für Doppelhaushälften etwa von 11 500 Euro auf 13 000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Er betont aber, dass das vorläufige Werte seien. Der sprunghafte Zinsanstieg etwa kam erst in den vergangenen Wochen. Die Zinsen seien in München für die Entscheidung über einen Immobilienkauf auch weniger bedeutend als anderswo, sagt Frank. "Wir hören von Notaren, dass der Anteil von Kaufverträgen ohne Grundschuld in München sehr hoch ist." Das heißt, dass viele Menschen gar keinen Kredit brauchen. "Wir haben viele Top-Verdiener und viele Erben, der Eigenkapitalanteil ist hier generell hoch", erläutert Frank.
Auch die Gefahr, dass durch den Zinsanstieg eine Immobilienblase in München platzt, schätzt Frank als gering ein, "weil jetzt auslaufende Darlehensverträge über zum Beispiel zehn Jahre auf ähnlichem Niveau abgeschlossen wurden, wie wir es jetzt haben". Wer also jetzt einen Anschlusskredit brauche, könne auf ähnlicher Basis kalkulieren wie bisher. "Aber", ergänzt Frank, "das kann sich natürlich ändern, wenn die Zinsen weiter deutlich steigen." Doch selbst wenn ein bundesweiter Trend zu sinkenden Immobilienpreisen entstehen sollte, "dann", so Frank, "dürfte München als letztes betroffen sein, vorher geht noch der Speckgürtel zurück".
