Nebenkosten: Wann die Abrechnung für Kaltwasser ungerecht sein kann

Die Nebenkostenabrechnung führt in vielen Mietshäusern immer mal wieder zu Streit, insbesondere, wenn es um den Verbrauch von Kaltwasser geht. So ärgert sich manch ein Alleinstehender, wenn er eine ebenso hohe Abrechnung serviert bekommt wie die mehrköpfige Familie nebenan. Doch wie werden Kaltwasserkosten in einem Mehrparteienhaus überhaupt verteilt?

Wie die Nebenkosten abgerechnet werden, ist im Mietvertrag nachzulesen. Ist dort nichts festgelegt worden, erfolgt die Verteilung der Kaltwasserkosten nach der Wohnfläche. Dies ist gesetzlich geregelt in Paragraf 556a BGB. Demnach gilt die Fläche der Mietwohnung in Bezug zu der gesamten Wohnfläche eines abzurechnenden Mehrparteienhauses als Verteilerschlüssel.

Sind Wasseruhren vorhanden, ist die Abrechnung gerechter und nachhaltiger

Bei diesem Abrechnungsmodus kommt es jedoch oft zu Ärgernissen. Besteht ein Haus beispielsweise aus gleich großen Wohnungseinheiten mit jeweils 100 Quadratmetern, trägt ein Vier-Personen-Haushalt denselben Kostenanteil wie ein Haushalt mit nur einer Person. Unabhängig von der tatsächlich verbrauchten Menge an Kaltwasser. "Das wird von vielen als ungerecht empfunden", sagt Dietmar Wall, Rechtsanwalt beim Deutschen Mieterbund.

Gerechter wäre es in so einem Fall, die Kosten nach der Personenzahl umzulegen. Bei diesem Modus wird der Anteil der Kosten nach dem Verhältnis der in einer Wohnung lebenden Personen zu der Gesamtzahl der im Gebäude wohnenden Menschen veranschlagt. Leben beispielsweise zwei Personen in einer Wohnung und 20 Personen im gesamten Haus, trägt der Zwei-Personen-Haushalt ein Zehntel der im Haus angefallenen Kaltwasserkosten. Je nach Verteilerschlüssel können die Kosten also ganz unterschiedlich ausfallen. Verständlich, dass Mieter gerne den Abrechnungsmodus zu ihren Gunsten ändern würden. Doch der Vermieter darf den einmal gewählten Umlagemaßstab nicht für einzelne Mieter ändern, sagt Wall: "Auch dann nicht, wenn er von einigen Mietern als ungerecht empfunden wird." Zudem darf der Vermieter die Abrechnung nach der Wohnfläche nur auf die Personenzahl umstellen, wenn alle Mieter dem zustimmen.

In der Praxis wird häufig nur in Gebäuden mit wenigen Einheiten nach dem Verhältnis der Personenzahl abgerechnet. Denn für den Vermieter oder die jeweilige Hausverwaltung bedeutet es einen gehörigen Aufwand, immer exakt zu erfassen, wie viele Personen gerade in den verschiedenen Wohnungen eines Hauses leben, wer wann auszieht oder neu hinzukommt. Wer dies genau nimmt, muss hier die sogenannten "Personenmonate" berechnen. Dabei spielt auch der Zeitfaktor eine Rolle.

Ein Personenmonat berechnet sich nach folgender Formel: Anzahl der Personen, die je Monat in der Wohnung gelebt haben, multipliziert mit der Mietzeit im Abrechnungsjahr. War die Wohnung etwa im Abrechnungsjahr mit zwei Personen für acht Monate belegt, ergeben sich 16 Personenmonate. Viele Vermieter dürften kaum begeistert sein, solch einen rechnerischen Mehraufwand zu betreiben.

Auch mit diesem Modus lassen sich Ungerechtigkeiten nicht ganz vermeiden. "Wird nach dem Verhältnis der Personenzahl abgerechnet, profitieren die Dauerduscher", sagt Wall. Diese Abrechnungsweise könne ebenso wenig wie der Flächenmaßstab der Wasserverschwendung entgegenwirken. Denn derjenige, der wenig duscht, wäscht oder anderweitig Wasser verbraucht, muss dennoch seinen Anteil gemäß der festgelegten Form bezahlen. Besonders ungerecht kann das Ergebnis ausfallen, wenn sich ein Mieter kaum in der Wohnung aufhält, aber dennoch den gleichen Kaltwasser-Kostenanteil bezahlen muss wie die Nachbarn.

Kolumne: Darf man das?: Wenn der Kaltwasserverbrauch bei den Nachbarn viel größer ist als bei einem selbst, aber die Kosten genauso hoch sind, dann könnte das am Verteilerschlüssel liegen. — Wenn der Kaltwasserverbrauch bei den Nachbarn viel größer ist als bei einem selbst, aber die Kosten genauso hoch sind, dann könnte das am Verteilerschlüssel liegen.
(Foto: Wolfgang Maria Weber/Imago)

Kein Wunder, dass sich Mieter immer wieder über die Wasserkosten beschweren und sich mit dem dringlichen Wunsch nach einer Änderung des Verteilungsschlüssels an den Vermieter wenden. "Sie können aber nur in krassen Fällen eine Abänderung verlangen", sagt Wall. Eine Verdopplung der Kosten im Vergleich zur Vorjahresabrechnung reiche nicht aus, um einen anderen Verteilungsschlüssel zu erhalten. Zu diesem Schluss kam der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 12. März 2008 (Az. 8 ZR 188/07). "Mieter haben auch keinen Anspruch darauf, dass Vermieter Wasserzähler einbauen", sagt Wall.

Je nach Bundesland gelten hierzu unterschiedliche Regeln für Bestandsgebäude und Neubauten. "In den meisten Bundesländern besteht keine Pflicht dazu, Bestandsgebäude mit Wasserzählern nachzurüsten. Bei Neubauten dagegen ist Bayern das einzige Bundesland, in dem der Einbau von Wasserzählern nicht erforderlich ist", sagt Rechtsanwalt Wall.

Die Kosten für den Einbau der Zähler muss zwar der Vermieter selbst tragen. "Der Vermieter kann die bauliche Maßnahme jedoch für eine Mieterhöhung zum Anlass nehmen", stellt Wall fest. Auch die laufenden Kosten für die Eichung und Ablesung der Zähler können auf die Mieter umgelegt werden.

Doch eines ist auch klar: Sind in allen Wohnungen Wasseruhren vorhanden, ist der Vermieter nach Paragraf 556a BGB verpflichtet, die Kosten nach dem Verbrauch abzurechnen. Und dann gäbe es einen zusätzlichen Anreiz, Wasser zu sparen. Rechtsanwalt Wall fügt hinzu: "Es wäre im Sinne der Nachhaltigkeit und der Verteilungsgerechtigkeit zu befürworten, wenn in mehr Gebäuden Wasserzähler eingebaut würden." Dies dürfte zumindest bei sparsamen Singles gut ankommen.