Eine hoch betagte Münchnerin - rötlich getöntes Haar, fein geschminkte Lippen, große goldene Sonnenbrille - hat Glück, sie und ihre zwei Begleiter finden noch einen freien Tisch. Die Kellnerin kennt sie: "Wie geht's?" Die Antwort: "Uns geht's gut. Aber wie geht's Euch denn? Wie lang seid's Ihr noch hier? Das ist ja schrecklich mit dem Hotel!"

Das Idyll ist in Gefahr. Dort, wo heute noch ein alter, denkmalgeschützter Vierseithof steht mit Gaststätte und großem Biergarten, sollen wuchtige, vier- bis fünfgeschossige Neubauten entstehen: mit 130 Zimmern, vier Restaurants, zwei Bankettsälen, Hallenbad, Wellness- und Seminarräumen, dazu eine zweigeschossige Tiefgarage. Die überbaute Gesamtfläche soll von 6000 Quadratmetern auf 26.000 Quadratmeter anwachsen.

Gut Kaltenbrunnn steht, so der Plan, zur radikalen Sanierung an - Gesindehaus, Räucherhaus und Pferdestall werden abgerissen. Der Pachtvertrag mit dem Betreiber des Gasthauses ist schon gekündigt. Eigentümer Stefan Schörghuber, Immobilien- und Biermilliardär (Arabella-Sheraton, Paulaner) aus München, möchte hier so schnell wie möglich ein Luxushotel eröffnen.

"In diesem Winter werden wir die Baugenehmigung beantragen", sagt sein Sprecher und Mitgesellschafter Holger Lösch. Im Herbst 2008 sollen die Arbeiten nach Plänen des Architekten Johannes Wegmann beginnen. Es geht, wie schon so oft in den letzten Jahren am Tegernsee, um Geld gegen Schönheit.

Gut Kaltenbrunn ist ein Symbol - der letzte unverbaute Fleck, um den verbissen gekämpft wird. Die Seepromenade in Bad Wiessee wird von einem wuchtigen "Medical-Park" mit fast 400 Betten beherrscht. Im so genannten Malerwinkel in Rottach-Egern steht seit sechs Jahren das Luxushotel "Überfahrt" mit 135 Zimmern, 53 Suiten und 2000-Quadratmeter-Spa-Bereich. Auf Postkarten wird der lange weiße Riegel schon mal wegretuschiert.

"Wir brauchen in Kaltenbrunn keine zweite Überfahrt", sagt Angela Brogsitter-Finck, Vorsitzende der Schutzgemeinschaft Tegernseer Tal (SGT). Zu dieser Vereinigung haben sich 800 Anwohner zusammengeschlossen. In diesen Tagen unternehmen die Opponenten einen letzten großen Anlauf: Sie wollen den Kaltenbrunner Bebauungsplan für nichtig erklären lassen, den der Gemeinderat von Gmund im Dezember 2003 verabschiedet hat.

Fünf zum Teil prominente Kläger wie der Architekturprofessor Hans-Busso von Busse und der Weltumsegler Rollo Gebhard haben eine Popularklage vor dem Bayerischen Verfassungsgerichts eingereicht. Ihr Vorwurf: Die Gemeinde erfülle ihren verfassungsgemäßen Auftrag zum Schutz der Denkmäler nicht und handle willkürlich. Gmund habe Gutachten staatlicher Fachbehörden ignoriert und einfach vom Tisch gefegt.

In der Klageschrift der Rechtsanwälte Labbé & Partner, die sueddeutsche.de vorliegt, heißt es: "Belange des Denkmalschutzes sind nicht einmal im Ansatz mit dem ihnen zustehenden Gewicht berücksichtigt." Die Bebauung nach vorliegenden Plänen würde die "Denkmaleigenschaft des Gutes Kaltenbrunn sowohl im Hinblick auf die vorhandenen Einzeldenkmäler, als auch im Hinblick auf die Ensemblequalität des Gutes unwiederbringlich zerstören".

"Unerträglich großer Hotelkoloss"

Unterstützt wird die Schutzgemeinschaft von vielen Seiten. Der Bund Naturschutz, der Bayerische Landesdenkmalrat und der Landesverein für Heimatpflege sprachen sich gegen die Pläne für das Luxushotel aus. Der ehemalige Präsident der Bayerischen Akademie der Schönen Künste, Wieland Schmied, bezeichnete das Projekt sogar als "unerträglich großen Hotelkoloss".

Auch Egon Greipl, Generalkonservator des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege, hält die Klage für völlig berechtigt: "Mit unseren massiven Bedenken gegen die miserablen Baupläne sind wir an der Gemeinde Gmund abgeprallt. Die geplanten Eingriffe in das denkmalgeschützte Ensemble sind irreparabel."

Die Gemeinderäte und der Bürgermeister des kleinen Gmund, das nur 5500 Einwohner zählt, haben eine ganz andere Perspektive. Wenn sie über den See nach Bad Wiessee und Rottach-Egern schauen, dann sehen sie keine hässlichen Hotel-Blocks, sondern Prestige-Objekte. Und sie fragen sich: Warum gibt es so etwas nicht auch bei uns?

Bisher ist die Gemeinde bei der Gewerbesteuer stark abhängig von ihren Papierfabriken. Das übrige Gewerbe und der Tourismus spielen kaum eine Rolle. Während eines Spaziergangs rund um den Gmunder Ludwig-Erhard-Platz ist von Wirtschaftswunder-Euphorie nichts zu spüren.

Der vor wenigen Jahren aus dem Boden gestampfte Platz im Zentrum wirkt steril und gesichtslos - Jodler-Neubauten und graues Pflaster überall. Das Luxushotel könnte seinen Glanz auf Gmund ausstrahlen, hofft Bürgermeister Georg von Preysing (CSU).

Seine Anhänger schätzen ihn als Macher, der anpackt und seine Amtsgeschäfte in Lederhosen ausübt. Für seine Gegner ist er schlicht der Knecht eines großkopferten Münchners - und außerdem unglaubwürdig.

Skandale in Gmund

Vor drei Jahren musste der Gmunder Bürgermeister eine als Geräteschuppen deklarierte 100 Quadratmeter große Holzhütte wieder abreißen lassen. Für den idyllisch am Berghang über St. Quirin gelegenen Luxusschuppen mit Terrasse und Seeblick gab es keine Baugenehmigung. Nach Expertise des Landratsamts Miesbach diente die Hütte nicht einem landwirtschaftlichen Betrieb und hätte damit nicht ohne Genehmigung aufgestellt werden dürfen.

Für den pensionierten Briefträger Siegfried Thalmeier, 67, ist das nur ein weiterer Beweis dafür, dass in Gmund einiges nicht so läuft wie es sollte. Thalmeier ist seit 40 Jahren Gebirgsschütze und Mitglied des Trachtenvereins - ein perfekter Gmunder Bürger. Dennoch liegt er seit Jahren mit dem Bürgermeister im Clinch.

Grund ist wieder einmal Kaltenbrunn. Thalmeier hat die aktuelle Klage beim Bayerischen Verfassungsgerichtshof mit eingereicht; 2003 war er einer der drei Initiatoren des Bürgerbegehrens "Kaltenbrunn muss Kaltenbrunn bleiben". Damals entschieden sich zwei Drittel der Gmunder Bürger für das Schörghuber-Projekt. Aber auch, so Thalmeier, weil Bürgermeister Preysing die Hotelgegner rüde unter Druck gesetzt habe.

"Er ist hingegangen und hat gesagt: 'Ich merk mir die Leute - die brauchen schon mal wieder was von der Gemeinde.' Das hat auf viele Eindruck gemacht." Auf Thalmeier nicht: Er beklagte sich öffentlich über Preysings "erpresserische Methoden". Was den Bürgermeister herausforderte und vors Amtsgericht Miesbach ziehen ließ. Das Urteil des Richters: "Erpresserische Methoden" sei in diesem Zusammenhang eine reine Meinungsäußerung und könne deshalb rechtlich nicht untersagt werden. Für den Bürgermeister ist die Sache erledigt.

Um Preysings Stellvertreter Marinus Dießl gibt es noch mehr Zweifelhaftes. Der CSU-Politiker hatte - wie sich heraustellte - bei Immobiliengeschäften versucht, in die eigene Tasche zu wirtschaften. Laut Urteil des Landgerichts München II darf Dießl von jedermann als "korrupt" bezeichnet werden. Dießl will sich dazu nicht mehr äußern.

Trotz dieser Skandale sind Preysing und Dießl weiter im Amt. "So ist das hier bei uns - leider", sagt Kritiker Thalmeier: "Wenn wir nicht aufpassen, verkaufen sie unsere Traditionen und wir werden zum Gespött der ganzen Gegend." Für sueddeutsche.de war der Gmunder Bürgermeister sechs Tage lang nicht zu sprechen. Persönliche und schriftliche Anfragen blieben unbeantwortet.

Der Kurdirektor und die Neubürger

Vermutlich hätte er aber ähnlich argumentiert wie der Bad Wiesseer Kurdirektor Peter Hölzlein. "Wir begrüßen die Pläne für Kaltenbrunn sehr", sagt er. "Wir brauchen hier noch zwei bis drei hochklassige Hotels." Die ganze Region habe einen Aufbruch bitter nötig. Im Vergleich zu den fetten Jahren nach dem Fall der Berliner Mauer haben Touristen 25 bis 30 Prozent weniger Übernachtungen am Tegernsee gebucht.

Die ganze Urlaubsregion steckt im Umbruch: Viele Familienbetriebe haben geschlossen, weil die Jungen woanders ihr Geld verdienen wollten oder schlichtweg keine Lust mehr hatten, das eigene Bett im Sommer für einen Touristen herzugeben und in den Keller umzuziehen.

Gleichzeitig gebe es bei anderen Betrieben einen Investitionsstau, sagt Hölzleins Kollege Georg Overs, Geschäftsführer der Tegernseer Tal Tourismus GmbH. "Wir brauchen höhere Qualität", sagt er und glaubt ganz genau zu wissen, was: "Traditionalisten, die nur das Urbayerische wollen, nehmen stark ab; Lifestyler wollen was Modernes."

Für Kurdirektor Hölzlein sind die Aktiven der Schutzgemeinschaft Tegernseer Tal deshalb nur "Neubürger, die sich eingekauft und ein schönes Haus an den See gesetzt haben. Jetzt hoffen sie, dass sie die letzten sind, die's geschafft haben." Das stimmt nicht ganz: Brogsitter-Finck, eine gebürtige Hessin, lebt seit 1959 in der Gegend. Thalmeier ist dort geboren.

Aber vielleicht ist es wahr, dass Menschen, die keine direkten wirtschaftlichen Interessen am Tegernsee hegen, eben doch bessere Augen für dessen Bedrohung haben. Und sie können mit ihrer Kritik sogar etwas bewirken.

In Bad Wiessee hat sich die Berliner Hotelkette Travel Charme gerade von einem modernen Wurf verabschiedet. Eine massive Rotunde aus Glas sollte dort entstehen.

Nach hitzigem Streit um architektonische Wagnisse für ein Fünf-Sterne-Hotel fegte der Investor trotz eines mit fast 58 Prozent der Stimmen gewonnen Bürgerentscheids die Pläne der Münchner Architekten um Fred Angerer vom Tisch und beauftragte ein Büro aus Rottach-Egern.

Projektleiterin Katja Schellknecht erklärt den Schritt so: "Der ganze See brodelt; Neubauten sind ein extrem sensibles Thema." Brachialschritte gegen den Willen der Menschen seien da unangemessen. Wann in welcher Form in Wiessee gebaut wird, bleibt offen. Der neue Entwurf soll genauso groß sein wie der alte, sich aber harmonischer in die Landschaft einfügen.

Ob so etwas auch in Kaltenbrunn möglich wäre? Siegfried Thalmeier betont immer wieder, dass er nicht grundsätzlich gegen ein Hotel ist - nur gegen diesen klotzigen Entwurf: "Wenn das Neue gut ist, wollen wir dafür offen sein. Wenn's aber schlecht ist, müssen wir was dagegen tun. Das Neue darf nicht das Herz kosten!"